“काय हो बाबा किंवा आजोबा, तुम्ही का नाही एखादा फ्लॅट किंवा प्लॉट घेऊन ठेवला त्याची आजची किंमत अमुक अमुक झाली असती” किंवा हा शेअर त्यांनी घेऊन ठेवला असता तर त्याचे इतके इतके झाले असते”
आपल्या पालकानीं सोडलेली संधी आपण नाही सोडायची म्हणून कित्येक लोक आज आवडीने रिअल इस्टेट गुंतवणूक म्हणून घेऊन ठेवतात पण बहुतांश मध्यमवर्गीय व्यक्ती रियल इस्टेट जेव्हा गुंतवणूक म्हणून घेतो तेव्हा तो फ्लॅट किंवा रेसिडेन्शिअल हाऊस किंवा फार फार तर स्वतंत्र बंगला घेतो. जरी त्याला हे काळात असेल कि कमर्शिअल प्रॉपर्टी मध्ये भाडे जास्त मिळते त्याच कारण म्हणजे एकतर अशा प्रॉपर्टी मिळण्यासाठी त्याचे मोठ्या लोकांसोबत संबंध नसतात आणि ते असले तरी तितका पैसे त्याच्या कडे नसतो मग त्यातल्या त्यात सेफ ऑप्शन तो निवडतो एखादा फ्लॅट घेऊ, भविष्यात किंमत वाढली कि विकून टाकू किंवा भाडे घेऊन त्यावर आयुष्य काढू. काही लोकांचं गणित असं असत कि ठीके पैसे आहेत ठीके पण प्रॉपर्टी म्हणलं कि त्याचा मेन्टेनन्स आला बाकी किरकिर आली त्यापेक्षा शेअर्स , म्युच्युअल फंड बघतो जे काही रिस्क आहे ती माझी मला बघावी लागेल बाकी डोक्याला ताप नाही. जर तुम्ही या दोन्ही प्रकारचे विचार करणारे म्हणजे सेफ ऑप्शन म्हणून घर घेणारे किंवा ते लफडे नको म्हणून शेअर्स , MF कडे जाणारे असाल तर या पुढचा भाग तुमच्या कामाचा आहे.
प्रॉपर्टी मध्ये गुंतवणूक करताना सगळेच लोक आकडे मोडे करतात पण खूप वेळा काही बेसिक गोष्टी मिस होतात जस कि समजा आता मी ज्या भागात राहतो त्या भागात रेसिडेन्शिअल फ्लॅट ८०० स्के फू साधारण ५० लाखापर्यंत बसतो आणि भाडे साधारण १० ते १५ पर्यंत येते. अर्थात तो भाग कुठे आहे आणि घरात बाकी सोयी काय आहेत यावर घराची आणि भाड्याची किंमत कमी जास्त होतेच. पण मी मुद्दाम साधारण किमती घेतल्या आहेत. मी असं गृहीत धरतो कि एखादया कडे ५० लाख पडून आहेत म्हणजे कर्ज वगरे गरज नाही त्याने ते घर घेतलं आणि मुद्दाम जास्त धरलं तर २० महिना भाडे मिळतंय. वर्षाचे होतात २.४० लाख. सोपा भागाकार केला कि २.४० लाख भागिले ५० लाख गुणिले १००. ( २.४० लाख / ५० लाख *१००=४.८%) याला फायनान्शिअल भाषेत रेंटल यील्ड म्हणतात म्हणजे हा यील्ड फिक्स्ड डिपॉसिते पेक्षा थोडासा कमीच आहे. तरी यात मुख्य स्टॅम्प ड्युटी, मेंटेनन्स, रंग रंगोटी पकडली नाही ते धरलं तर आणखी १% कमी आणि मी यात ५० लाख पडून आहेत असं गृहीत धरलं होत ते जर कर्ज असेल तर त्या व्याजाने आपण थेट तोट्यात जातो. ते घर दुप्पट किंमतीला विकलं गेलं तरी तो तोटा भरून वॉर काहीसं च उत्पन्न होईल. हा हीच जर कमर्शिअल प्रॉपर्टी असेल तर त्याचे ६-८% होऊन व्यवहार जरा रास्त ठरतो पण कमर्शिअल प्रॉपर्टी हि सगळ्यांच्या आवाक्यात नसते. केवळ हे गणित केल्याने काही लोक रियल इस्टेट टाळतात आणि बाकी गुंतवणूक करतात.
पण कसं आहे ? जशी मानवाने उत्क्रांती आणि प्रगती केली तशी त्याच्या गरजा, त्यानेच निर्माण केलेले त्याचे प्रश्न, त्यावरची उत्तरं या सगळ्यांनी उत्क्रांती केली. जे काही ठराविक पर्याय या भांडवली बाजाराने ग्राहकांना आणि व्यवसायांना दिले त्यातून त्यांची भूक आणि गरज भागेना म्हणून अनेक नवनवीन प्रॉडक्ट आणि पर्याय बाजारात येत असतील आणि येत राहणारच. असंच एक प्रॉडक्ट म्हणजे ReIT – Real Estate Investment Trust. अत्यंत सोप्या आणि कमी शब्दात सांगायचं तर कमर्शिअल प्रॉपर्टी च म्युच्युअल फंड. हजारो -लाखो लोकांकडून पैसे गोळा करून ते मोठ्या जमिनी घ्यायच्या त्यावर कमर्शिअल प्रॉपर्टी उभी करायची आणि एकाचं प्रॉपर्टीमध्ये अनेक मोठ्या कंपन्यांना जागा भाडे करारावर द्यायची. ज्या हजारो लाखो लोकांनी पैसे दिले त्यांना त्या बदल्यात ReIT चे शेअर्स द्यायचे जे BSE NSE वरती शेअर्स सारखे ट्रेड होत असतात. शिवाय या ट्रस्ट चे जे काही करपात्र उत्पन्न असेल त्याच्या ९०% या शेअरहोल्डर ना वाटून टाकायचं हे ट्रस्ट ला बंधनकारक आहे. हि झाली तोंड ओळख पण सोप्या भाषेत सांगण्यासाठी याचे फायदे आणि तोटे खाली मांडतो.
तोटे-
१. स्वतःची प्रॉपर्टी राहत नाही, फक्त एक शेअर राहतो आणि त्यावर दर बाजार भावाने ठरतात इतकंच.
२. पारदर्शकता कमी असेल तर नफा तोटा फेरफार केलेला असायची शक्यता असते.
३. संचालक मंडळाची मानसिकता आपल्या हिताची असेल हे सांगता येत नाही.
४. त्यांनी ज्या कंपनी ला जागा दिल्या आहेत त्या त्यांचा व्यवसाय चांगला चालेल हे माहित नाही कारण अशा व्यवहारात नवीन कंपनी येणे आणि भाडे सुरु होणे हे वेळखाऊ आणि खर्चिक असते.
५. तुम्हाला मिळणारे लाभांश आणि व्याज यावर कर लागतो आणि तो रुपया १ जरी मिळाला तरी त्यावर टीडीएस कट होतो.
फायदे-
१. तुम्हाला जवळपास ६% व्याज वार्षिक मिळते प्लस त्या शेअर ची किंमत हि दीर्घ काळात वाढायची शक्यता अधिक असते.
२. ते ६% पूर्ण तुमचे असतात त्यात मेंटेनन्स, रंग रंगोटी, स्टॅम्प ड्युटी, भाडेकरू ची किरकिर, प्रॉपर्टी टॅक्स काहीही खर्च नसतात.
३. तुम्ही कमीत कमी १ शेअर इतक्या कमी किमतीत गुंतवणूक सुरु करू शकता.म्हणजे कसलं हि कर्ज, क्रेडिट स्कोर , व्याज असले काहीही लफडे नाहीत म्हणजे आज भारतात किमान ४०० रुपयांहून कमी एका वेळी. ज्याची कुवत जास्त तो लाखो रुपये हि त्यात टाकू शकतोच.
४. खरेदी विक्री साठी ग्राहक शोधणे किंवा तो व्यवहार कठीण नसतो म्हणजे कधी हि गरज लागली कि मार्केटच्या वेळेत १ मिनीट मध्ये घर बसल्या विक्री होते
५. तिमाही आणि वार्षिक अहवाल वाचून तुम्हाला अगदी १००% नाही पण ७०-८०% पारदर्शकता येते कि ट्रस्ट चा व्यवसाय कसा सुरु आहे. कोणत्या कंपनी ला जागा दिल्यात, कोणत्या शहरात किती जमीन आहे, सर्वांचे सरासरी कार्यकाळ काय आहेत, सरासरी वार्षिक भाडेवाढ काय आहे, वेळेवर भाडे येण्याचे प्रमाण काय आहे वगरे.
६ सगळ्यात मुख्य भाडेकरु ची किरकिर हा विषय सम्पतो.
सगळे मुद्दे पाहता अगदी तुम्ही घरा इतकी काही लाख नाही पण सुरुवातील काही हजार आणि नंतर किमान एक्दम पोर्टफोलिओ च्या ५-१०% रक्कम यात राखुन ठेवू शकता अर्थात आपापली जोखीम पाहून आणि सल्ल्लागारांशी बोलून.
सध्या भारतात ३ ReIT लिस्टेड आहेत- Embassy office park, Mindspace आणि brookfield. आणि त्यातल्या २ मध्ये माझी थोडीशी गुंतवणूक आहे हे ब्लॉग लेखक म्हणून मला डिसकलमेर देणं भाग आहे.
– प्रसन्न कुलकर्णी
[email protected]
9028360892
