असा एक प्रश्न आहे की आम्ही मुंबईत 1बीएचके घर घेऊ इच्छितो आमच्याकडे डाऊन पेमेंट देण्यासाठी पैसे नाहीत अशा परिस्थितीत आम्ही आमची गुंतवणूक मोडू का?
नाही तुमच्याकडे डाऊन पेमेंट देण्यास पैसे नसतील तर घर घेण्याचा विचारही करू नका. माझी यासंबंधी निश्चित अशी मतं आहेत.
- तुमच्या उभयतांच्या (नवरा बायको) वार्षिक उत्पन्नाच्या तिप्पट रकमेचे घर घ्या.
- तुमच्याकडे घरच्या किमतीच्या 40% रक्कम स्वताकडे तयार असायला हवी
- गृहकर्ज 20 वर्षाहून अधिक कालावधीचे नको.
- सर्व प्रकारच्या कर्जाचा एकत्रित EMI कापून जाऊन हातात येणाऱ्या मासिक प्राप्तीच्या 30% हून अधिक नको.
हे चारही निकष पूर्ण होत असतील तेव्हाच घर घेण्याचा विचार आपण करा अन्यथा भाड्याने राहा.
–
कोविडनंतर मला मिळणारा निव्वळ परतावा बाजार पुरेसा वाढूनही अपेक्षित नाही, त्यामुळे मी नाखूष आहे मी काय करू? माझी सर्व गुंतवणूक इक्विटीमध्ये आहे दीर्घकाळ थांबायची माझी तयारी आहे.
तुमची सर्व गुंतवणूक इक्विटीमध्ये आहे म्हणजे बाजारात व्यवहार होतात, कसे करायचे याची तुम्हाला माहिती आहे. अशी माहिती नसेल तर व्यावसायिक गुंतवणूक सल्लागाराची सेवा तुम्ही घेऊ शकता त्याला फी देऊ शकता. तुम्ही नाखूष आहात याचा अर्थ काय? तुम्हाला खुश करणं हे बाजाराचं काम नाही. बाजार आपली दिशा ठरवेल. नाखूष असायला अनेक कारणं कायम सापडतील. इंडेक्स 12% रिटर्न देतोय आणि तुमचा फोलिओ 11% च वाढला म्हणून तुम्ही नाखूष. इंडेक्स 12% वाढला आणि तुमचा फोलिओ 13 % वाढला पण तो 25% का वाढला नाही म्हणून तुम्ही नाखूष व्हाल, इंडेक्स 20% वाढला पण तुम्हाला 12% रिटर्न मिळाला तुम्ही अधिक नाराज व्हाल. अशी कारणं वेगवेगळी असू शकतील. तुमची खरेदी चुकीच्या वेळी झाली असेल. एवढं मात्र निश्चित की तुमचा परतावा चालू बाजार परातव्यातून खूप अधिक फारसा कधी असणार नाही.
–
अशा वेळी सल्लागाराशी मदत घ्यावी किंवा त्याच्याशी चर्चा करावी का?
तुम्ही स्वतःच व्यवस्थापन करत असाल तर अशी चर्चा करण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. तुम्ही त्याच्याशी किंवा एखाद्या योजनेशी तुलना करून पहा ना? तुम्हाला 12% परतावा मिळतोय आणि त्याला 18% मिळत असेल तर स्वतःच मॅनेज करण्यापेक्षा त्याच्याकडे जाऊ शकता.
–
एका जेष्ठ नागरिकांनी इथे एक प्रश्न विचारला आहे की त्याचं वय 63 आहे. या वयात एक कोटी रुपये मिड कॅप, स्मॉल कॅप शेअरमध्ये मी गुंतवू का? हे पैसे मला पुढे किमान 10 वर्षतरी लागणार नाहीत.
याचा विचार करतानाही तुमचं भांडवल किती तेही पाहिलं पाहिजे तुमचे येणारे उत्पन्न दरवर्षी 5 लाख असेल तर तुमच्या निवृत्तीच्या दृष्टीने दीड कोटीं मालमत्ता त्याच्याकडे असणे जरुरीचे आहे. तुमच्याकडे 10 कोटी असतील तर ही चैन परवडू शकेल. पण जर 2 कोटी असतील तर तुमची मालमत्ता तुम्हाला पुरेल एवढीच आहे मग हे धाडस तुम्ही करू नये त्याने कदाचित तुम्ही अडचणीत येऊ शकाल. आपण पहाल रतन टाटा, अजिझ प्रेमजी 80 च्या जवळपास आहेत त्यांची बहुतेक गुंतवणूक इक्विटीमध्ये आहे पण ती रक्कम प्रचंड असल्याने त्यात पडणाऱ्या भावातील फरकाने त्यांना काही फरक पडत नाही. वय महत्वाचं नाही असं मी म्हणत नाही पण एकूण किती पैसे आहेत ते अधिक महत्वाचं आहे.
–
एक महत्त्वाचा प्रश्न आहे, की आपल्या गुंतवणूक संचाचे परीक्षण कधी करावं? त्याचे निकष नेमके काय असावेत.
वर्षातून एकदा तरी परीक्षण केलेच पाहिजे. जेव्हा कधी मोठा खर्च जसे मुलीचे लग्न, परदेशी मिळालेली शिक्षक संधी अशा प्रसंगात खूप जास्त खर्च होतो त्यावेळी त्याचं परीक्षण करावं. मी नेहमी याची तुलना शाळेत घेत असलेल्या पालकसभेशी करतो. माझ्या मुलीच्या शाळेत अशी सभा असायची तेव्हा मी तिच्या क्लास टीचरना मी त्या सभेस यायलाच हवं का? विचारायचो ते नेहमीच तुम्ही नाही आलात तरी चालेल म्हणायचे. बहुदा त्यांच्या तिच्याविषयी तक्रारी नसाव्यात पण त्यांनी तुम्ही यायलाच हवं सांगितले असतं तर मला जावं लागलं असतं. वर्षातून एकदा आपल्या गुंतवणुकीवर नजर टाकून त्याच्याबद्धल तक्रारी आहेत अशा अपेक्षित परतावा न देणाऱ्या गुंतवणुकीबाबत योग्य तो निर्णय घ्यावा, अन्य गुंतवणूक तशीच ठेवावी. एका निश्चित दिवशी वर्षभरात एकदा तरी असे करावे आणि त्याच तारखेचे पुढील वर्षी पालन करावे म्हणजे त्यात एकसमानता राहते.
–
मुलांच्या उच्च शिक्षणाची तरतूद आपण कशी करू शकतो?
तुमच्या गुंतवणूक सल्लागाराची ही जबाबदारी आहे की त्यांनी तुम्हाला छोटी मुले असतील तर त्यांच्या उच्च शिक्षणासाठी एकादी योजना त्याचप्रमाणे तुमच्या निवृत्ती नियोजनासाठी एक तरी योजना सुचवायला हवी. किती वर्षांचा कालावधी आहे ते पाहून गुंतवणूक मालमत्तांची समभाग आणि कर्जरोखे यांची विभागणी सुचवावी. तुमच्या मुलांना त्याच्यासाठी केलेल्या गुंतवणुकीचे पत्रक त्यात दाखवलेली वाढ ही कशी झाली समजावून सांगावे. त्यांच्या विचारांना चालना द्यावी. त्यांनी काही मागणी केली तर यातून पैसे काढून घेऊया का विचारावे. तो नक्कीच नको म्हणेल. तुम्ही जबाबदारीने वागत असाल तर तेही जबाबदारीने वागतील. आपोआपच तो अर्थसाक्षर होईल. सल्लागाराने योग्य अशी योजना बनवून आपल्याला समजावून द्यायला हवी. आपलं उद्दिष्ट मुलांचे उच्च शिक्षण त्यासाठी ही योजना आपल्या निवृत्तीसाठी एक योजना हवीच हवी. प्रत्येक कुटूंबाच्यासाठी त्याच्या आवश्यकतेनुसार ती वेगळी असेल यासाठी अमुक अमुक हा एकच पर्याय नसेल. आपल्या ऐपतीप्रमाणे गुंतवणूक केली जाईल, वाढवली जाईल आवश्यक असल्यास स्थगित केली जाईल पण काढून घेतली जाणार नाही. कर नियोजन करण्याच्या दृष्टीनेही हे आवश्यक आहे.
–
मालमत्तेत वाढ होण्याच्या दृष्टीने एसआयपी करावी की एकरकमी गुंतवणूक करावी तसेच भविष्यात एसडब्लूपी करायची असेल तर त्यातून किती रक्कम काढून घ्यावी.
मी काही जरी याबद्दल सांगितले तरी तुम्ही ऐपतीप्रमाणेच गुंतवणूक करणार. तुम्हाला दरमहा पगार मिळत असेल तर मासिक एसआयपी करायला हरकत नाही, पण जर एखादा शेतकरी असेल तर विशिष्ठ काळातच गुंतवणूक करता येईल तो एकरकमी गुंतवणूक करू शकेल व्यवसाय करीत असणारी व्यक्ती रोज काही पैसे बाजूला ठेऊ शकेल. प्रत्येक व्यक्तीनुसार गुंतवणूक पद्धत बदलावी लागेल. शेतकरी दररोज एसआयपी करू शकत नाही.
–
विविध मालमत्तेत विभागणी कशी केली जावी?
हे पण व्यक्तिव्यक्ती नुसार बदलेल. तुमचं उत्पन्न, उपलब्ध साधने,पर्याय, जबाबदाऱ्या या सर्वानुसार ही विभागणी बदलत राहील याचे एक ठोस उत्तर कुणालाच देता येणार नाही.
–
एक अंतिम प्रश्न आर्थिक स्वातंत्र्य देऊ शकेल अशी एखादी योजना आपल्याला सांगता येईल का?
इंग्रजी rich आणि wealth असे दोन शब्द आहेत त्याचे अर्थ वेगवेगळे आहेत. रिच खूप आहेत होतील पण त्यांचे मार्ग मर्यादित आहेत ते बंद झाले तर सगळंच डळमळीत होईल पुन्हा नव्याने सुरुवात करावी लागेल जर welthy असाल तर उत्पन्नाचा एक मार्ग बंद झाला तर तुम्हाला चिंता वाटणार नाही त्याला तुम्ही पर्याय शोधू शकाल. तेव्हा तुम्ही कोण आहात, तुमचे उत्पन्न, गरजा, उदिष्ट, जबाबदाऱ्या याचा पूर्ण विचार करून योजना बनवणे आणि त्या पार पाडणं आणि welthy बनणं हेच तुमचं अंतिम उद्दिष्ट हवं.
–
अतिशय रंगतदार झालेल्या या चर्चेत सरांनी बारीक बारीक गोष्टी विचारात घेऊन त्यावरील आपली मतं मांडली. स्वातंत्र्याच्या अमृतमोहोत्सवानिमित्त या मुलाखतीचे आयोजन इक्विटीवाला डॉट कॉम यांनी हा कार्यक्रम ऑगस्ट 2022 रोजी आयोजित केला होता यात व्यक्त करण्यात आलेल्या विचारापैकी घर हा विषय सोडून सर्वच विचारांशी मी सहमत आहे.
घर घेण्याचा विचार करताना सर असे म्हणतात-
- तुमच्या उभयतांच्या (नवरा बायको) वार्षिक उत्पन्नाच्या तिप्पट रकमेचे घर घ्या. या किंमतीचे मुंबईत काय पण उपनगरात घर मिळणे अशक्य आहे.
- तुमच्याकडे घरच्या किमतीच्या 40% रक्कम स्वताकडे तयार असायला हवी.
- ही रक्कमही किमान 25 लाख होईल ते जमण्यास बराच कालावधी लागेल.
- गृहकर्ज 20 वर्षाहून अधिक कालावधीचे नको.
- जास्तीत जास्त रकमेचे आणि दीर्घ मुदतीचे कर्ज घ्यावे असे माझे ठाम मत आहे. यामुळे गृहकर्ज देणाऱ्यांना फायदा होत असला तरी हे सर्वात कमी दराने मिळणारे कर्ज असल्याने शिल्लक पैशाची स्मार्ट गुंतवणूक केल्यास भांडवल निर्माण होऊन कर्ज एकरकमी फेडताही येऊ शकते. ते कसे? हे मी वेगळ्या लेखातून समजावून दिले आहे. आधीच मोठ्या झालेल्या या लेखाच्या विस्तार भयामुळे अधिक लिहीत नाही.
- सर्व प्रकारच्या कर्जाचा एकत्रित EMI कापून जाऊन हातात येणाऱ्या मासिक प्राप्तीच्या 30% हून अधिक नको.
- कर्ज अधिक घेणार म्हणजे हातात उत्पन्न कमी येणार ते 40 ते 50% असावेत हे गृहकर्जाचे निकष आहेत त्यामुळे सुरवातीस थोडा त्रास झाला तरी नंतर ठीक होते असा अनुभव आहे.
हे चारही निकष पूर्ण होत असतील तेव्हाच घर घेण्याचा विचार आपण करा अन्यथा भाड्याने राहा.
असे ठरवले तर अनेक काळ भाड्याच्याच घरात राहावे लागेल. हे मुद्दे सोडले तर अतिशय उत्तम विचार असलेले व्याख्यान म्हणजे काय असा समृद्ध करणारा अनुभव मिळाला तो आपल्याला मिळावा त्या हेतूने या सर्व गोष्टी पूर्ण स्वातंत्र्य घेऊन तीन भागात लिहू शकलो. तूर्तास विराम घेतो.(संपूर्ण)
Must Read – पी व्ही सुब्रमण्यम यांच्याशी बातचीत भाग 2
Must Read – पी व्ही सुब्रमण्यम यांच्याशी बातचीत भाग 1
