महागाईवर मात करू शकतील अशा काही बचत आणि गुंतवणूक योजनांचा विचार करताना पीपीएफ, एनपीएस, सोने, शेअर्स, म्युच्युअल फंड योजना आणि स्थावर मालमत्ता यांचा विचार केला जातो. यातील बचत योजनांची माहिती वेगवेगळ्या लेखातून आपण यापूर्वीच करून घेतली आहे.
- पारंपरिक विचारांची माणसे प्रामुख्याने मुदत ठेव (FD) आणि पुनरावर्ती ठेव (RD) यासारख्या बचत योजना, बचत संलग्न विमा योजना, सोने आणि स्थावर मालमत्तेत गुंतवणूक करावी असे सुचवतात.
- यातील बचत आणि बचत विमा योजना या सुरक्षित असल्या तरी यामुळे आपल्या संपत्तीत फारशी वाढ होत नसून त्यातून तोटा होण्याची शक्यता अधिक असते.
- गुंतवणूक म्हणून सोने हा आपल्या फारसा पचनी पडलेला प्रकार नाही. जर खरोखरच गुंतवणूक म्हणून सोने घेणार असाल तर त्यासाठी डिजिटल गोल्ड, सोन्यामधील वायद्यांचे व्यवहार, गोल्ड इटीएफ, सुवर्ण सर्वभौन रोखे, संगणकीय सुवर्ण पावत्या असे बहुविध पर्याय उपलब्ध आहेत.
- याशिवाय उपलब्ध असणारे दुर्मिळ वस्तू जमा करणे, चित्र, नाणी, पोस्टाची तिकिटे जमा करणे हे खर्चिक आणि बेभरवशाचे प्रकार आहेत.
- स्थावर मालमत्तेमधील गुंतवणूक ही फार पूर्वी केली असेल, त्याला आता मिळणारा आकर्षक परतावा पाहता पूर्वी केलेली गुंतवणूक त्या काळानुसार योग्यच होती असे म्हणावे लागेल.
पूर्वी असा परतावा मिळाला म्हणून अशीच स्थिती भविष्यात राहील असे आता वाटत नाही. सर्वच ठिकाणचे मालमत्तांचे भाव एवढे वाढले आहेत आणि लोकांची क्रयशक्ती कमी होत आहे.
याशिवाय खरेदी करताना मोजावी लागणारी किंमत आणि विकताना मिळणारी किंमत यातील प्रचंड तफावतीमुळे त्यातून आकर्षक लाभ होण्याची शक्यता कमी आहे. त्याचप्रमाणे असा विक्री व्यवहार किती कमी कालावधीत होईल याचीही शाश्वती नाही.
त्यामुळे सध्याच्या परिस्थितीत अशी गुंतवणूक ही या मालमत्तेची किंमत, त्यावर द्यावे लागणारे व्याज अथवा स्वबळावर खरेदी केल्यास होऊ शकणारे व्याजाचे नुकसान, देखभालीसाठी करावा लागणारा खर्च, त्यातून मिळू शकणारे उत्पन्न, त्यावरील कर आणि अंतिमतः सदर मालमत्ता विकताना त्यातून अपेक्षित भांडवली नफा याचा विचार करता ती पांढरा हत्ती ठरण्याची म्हणजे आपल्या उत्पन्नात भर घालण्याऐवजी ते जाणीवपूर्वक कमी होण्याची शक्यता जास्त आहे.
मग मालमत्तेत गुंतवणूक तर करायची आहे आणि त्यातून सुयोग्य परतावाही मिळायला हवा यासाठी काही पर्याय आहे का?
- जगभरात सन 1960 पासून यासाठी रिटस, इनव्हीट, प्रॉपर्टी शेअर्स, टाइम शेअर्स असे आधुनिक पर्याय उपलब्ध होते.
भारतात सन 2007 पासून यातील रिटस इनव्हीट यावर विचार चालू होऊन सन 2015 पासून स्थावर मालमत्तेत आणि पायाभूत सुविधांमध्ये गुंतवणूक करण्याचे हे पर्याय उपलब्ध झाले. ते काय आहेत ते थोडक्यात आपण पाहू-
★रिटस-
- यामध्ये स्थावर मालमत्तेचा ज्यातून लवकरच भाडे मिळू शकेल असे हॉस्पिटल, शॉपिंग मॉल, व्यापारी उत्पादन केंद्र, माहिती तंत्रज्ञान केंद्रांचा जवळपास पूर्ण झालेला भाग वेगळ्या ट्रस्टी कंपनीकडे वर्ग करण्यात येतो.
- त्यांची कार्यपद्धती म्युच्युअल फंडासारखी असून मालमत्ता लिजने देऊन मिळालेल्या उत्पन्नातून कर्जभार कमी करण्याचा प्रयत्न करते.
- याचे शेअर म्हणजेच छोटे युनिट प्रीमियमने वितरीत करण्यात येतात. त्यातून काही अंशी कर्जबोजा कमी करण्याचा प्रयत्न करण्यात येतो.
- मिळत असलेल्या उत्पन्नातून व्यवस्थापन खर्च वगळून शेअरधारकाना मिळालेल्या सर्व उत्पन्नाचे वाटप करण्यात येते. याचे दोन भाग असतात व्याज आणि लाभांश. याची विभागणी कशी आहे याचा खुलासा केला जातो.
- यातील व्याज सदराखाली मिळणारी रक्कम करपात्र असून डिव्हिडंड स्वरूपात मिळणारी रक्कम सध्या करमुक्त आहे.
- वेळोवेळी लीजकराराचे नूतनीकरण केल्याने मिळकतीत वाढ होत असल्याने, भविष्यात उत्पन्नात पर्यायाने नफ्यात वाढ होऊ शकते. त्यामुळे शेअरच्या भावातही वाढ होते. हे शेअर दुय्यम बाजारात नोंदलेले असल्याने त्यात होणाऱ्या भाववाढीमुळे भांडवली नफाही मिळू शकतो.
यासाठी आवश्यक पात्रता अश्या-
- त्याची रचना कॉर्पोरेशन किंवा व्यवसाय ट्रस्ट अशी असावी.
- त्याचे समभाग (युनिट) पूर्णपणे हस्तांतरणिय असावेत.
- किमान 100 भागधारक असावेत
- नफ्यातील 90% हिस्सा भागधारकात वाटला गेला पाहिजे.
- पाच पेक्षा कमी लोकांकडे 50% शेअर्स असू नयेत.
◆उत्पन्नातील 75% रक्कम व्याज अथवा भाड्यातून यायला हवी.
रिटसमधील गुंतवणुकीचे फायदे-
- मालमत्तेत थेट गुंतवणूक करण्यापेक्षा शेअर खरेदी करणे तुलनेत स्वस्त आहे.
- लहान गुंतवणूकदारांना विकासाकाशी थेट व्यवहार करण्याची आवश्यकता नाही.
- सदर शेअर दुय्यम बाजारात नोंदवले गेल्याने त्याचे सर्व तपशील उपलब्ध होऊ शकतात.
- नियमित उत्पन्न मिळण्याची खात्री असते.
- सेबीचे नियंत्रण असल्याने या व्यवहारातून फसवणूक होण्याची शक्यता कमी आहे.
रिटसमधील गुंतवणुकीचे तोटे-
- नफ्याचे पूर्ण वितरण होत असल्याने रिटसमध्ये भांडवल वृद्धीची क्षमता मर्यादित आहे.
- मालमत्ता बाजारातील चढउताराचा नफाक्षमतेवर परिणाम होऊ शकतो.
- भागधारक म्हणून व्यवस्थापनावर मर्यादित नियंत्रण असते.
★इनव्हीट :
- याची रचनाही रिटससारखीच असून फक्त ही गुंतवणूक पायाभूत सुविधांचा विकास करण्यासाठी केली जाते. जसे की महामार्ग निर्मिती, बंदर विकास, उर्जा निर्मिती यातील पूर्णत्वास आलेला प्रकल्पाचा भाग वेगळा काढून स्वतंत्र ट्रस्टी कंपनीकडे वर्ग केला जातो आणि त्यास मिळालेले टोल, प्रवेश फी यासारखे उत्पन्न हे शेअरहोल्डरना दिले जाते.
- या दोन्ही प्रकारात प्रत्यक्षपणे आयपीओद्वारे किंवा दुय्यम बाजारातील खरेदीद्वारे गुंतवणूक करू शकता.
- अप्रत्यक्षपणे म्युच्युअल फंड माध्यमातून खरेदी करणे हा पर्याय उपलब्ध असला तरी फंडाची यातील गुंतवणूक खूप कमी आहे. यात स्वतंत्रपणे गुंतवणूक करणारे फंड सध्या तरी अस्तित्वात नाहीत.
- या दोन्ही प्रकारातील गुंतवणूक यापूर्वी फक्त उच्च उत्पन्न गटातील लोकांपूरती मर्यादित होती.
- यांच्या आरंभीच्या विक्रीच्या वेळी किमान गुंतवणूक अनुक्रमे 5 लाख आणि 2 लाख होती ती कमी कमी करून 50 हजार व त्या पटीत अशी खाली आणण्यात आली असून आता प्रारंभीची गुंतवणूक 15 हजार आणि दुय्यम बाजारात व्यवहार करण्यासाठी एक शेअर एवढी खाली आणून ती सर्वसाधारण शेअरबरोबर आणून ठेवली आहे.
- सध्या 5 रिटस व 20 इनव्हिट शेअरबाजारात नोंदलेले असून वेगळ्या मंचावर त्यांची खरेदी विक्री होत असल्याने स्थावर मालमत्ता आणि पायाभूत सुविधा यातील गुंतवणुकीस एक ठोस पर्याय सर्वाना उपलब्ध झालेला आहे.
- रचनेचा विचार करता रिटस अधिक सुरक्षित असून इनव्हिटमध्ये असे प्रकल्प महाकाय असल्याने उत्पन्न मिळण्यास थोडा अधिक काळ जावा लागतो तर रिटस मधून ते लगेच मिळते.
- शेअरबाजारात नोंदणी न झालेल्या रिट्समध्ये स्वतंत्र खाजगी गुंतवणूक करायची असल्यास त्यासाठीची सध्याची किमान गुंतवणूक त्याच्या रचनेनुसार 1 ते 2 कोटी रुपये एवढी आहे.
अलीकडेच रिटस इनव्हीट यामधील सर्वसाधारण लोकांची गुंतवणूक वाढावी त्यांचे अनुपालन सुलभ व्हावे यासाठी सेबीने एक अभ्यास गट स्थापन केला होता. त्यांनी आपला अहवाल सेबीला 9 मे 2024 रोजी सादर केला असून त्यातील
महत्वाच्या शिफारशी अश्या-
◆जेथे युनिट धारकांची मंजुरी आवश्यक आहे तेथे 21 दिवसाहून कमी कालावधीत सूचना देऊन आमसभा बोलावण्याची परवानगी मिळवता येईल. सभा बोलवण्यास मतदान हक्क असलेल्या 95% युनिट धारकांची संमती मिळवणे आवश्यक आहे. प्रस्ताव मंजूर होण्यासाठी उपस्थित व्यक्ती आणि त्यांची मते यातील 50% हून धारकांची मान्यता प्रस्तावाच्या बाजूने मिळवायला हवी.
◆गुंतवणूकदारांच्या तक्रारींची स्थिती तिमाही संपल्यावर 21 दिवसात सादर करावी असा सध्याचा नियम असून अभ्यास गटाने त्रैमासिक अहवालाबरोबरच ते सादर करावेत असे सुचवले आहे.
◆रेकॉर्ड किपिंगचे आधुनिकीकरण करून त्यात मजबूत बॅकअप, पुनर्प्राप्ती, डेटा स्टोरेज याचे सातत्य राखले जावे.
◆यातील एकरकमी खाजगी गुंतवणूक ₹ 25 लाख पर्यंत कमी करण्याचा प्रस्ताव आहे.
◆मध्यम आणि लघु आकारांच्या रिटस, इनव्हीट ट्रस्टच्या व्यवस्थापनाच्या विश्वस्ताना त्या क्षेत्राचा 2 वर्षाचा अनुभव असावा आणि ते मूळ कंपनीच्या व्यवस्थापनाशी संबंधित नसावेत.
◆सेबीकडे नोंदणी केल्यापासून 3 वर्षात प्रारंभिक ऑफर न दिल्यास नोंदणी प्रमाणपत्र परत करावे लागेल.
या शिफारसी या क्षेत्रात अधिक पारदर्शकपणा आणणाऱ्या असून यात स्वारस्य असलेल्या लोकांना, त्यांची गुंतवणूक करण्यासाठी उपयुक्त आहेत. यातून नियमित उत्पन्नाची गरज भागवणारा चांगला आणि सुरक्षित गुंतवणूक पर्याय उपलब्ध होऊ शकतो.
उदय पिंगळे
अर्थ अभ्यासक
(लेखक मुंबई ग्राहक पंचायत या स्वयंसेवी ग्राहक संस्थेचे क्रियाशील कार्यकर्ते असून संस्थेच्या मध्यवर्ती कार्यकारणीचे सदस्य आहेत याशिवाय महारेराच्या सामंजस्य मंचावर मानद सलोखाकार म्हणून कार्यरत आहेत. लेखात व्यक्त केलेली मते पूर्णपणे वैयक्तिक असून ती रिटस इनव्हीटमध्ये कोणत्याही गुंतवणूकीची शिफारस करत नाहीत)
