मुबईच्या रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये झालेल्या पडझडीला जबाबदार कोण?

Reading Time: 3 minutes

मुंबई! भारताची आर्थिक राजधानी आणि अनेकांची स्वप्ननगरी. या स्वप्ननगरीमध्ये स्वतःचं घर असणं हीच मुळी अभिमानाची बाब आहे. त्याला कारणही तसंच आहे. ते म्हणजे मुंबईमधल्या घरांचे अवाजवी आणि न परवडणारे दर.

मुंबईतील घरांच्या वाढलेल्या अवाजवी किंमतीला तशा अनेक गोष्टी कारणीभूत आहेत. पण गृहउद्योगकर्ते आणि रिअल इस्टेट विकसक मात्र एक गोष्ट जाणीवपूर्वक विसरत आहेत की त्यांना या गोष्टीला स्वीकारायचंच नाहीये, हा एक चर्चेचा विषय आहे. मुंबईतील रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये उलथापालथ करणारी गोष्ट म्हणजे झोपडपट्टी!.

बांधकाम व्यवसायाला,पॅकेजरूपी वेदनाशामक गोळी !

२०१५ सालच्या झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाच्या (SRA) झोपडपट्टी क्लस्टर यादीनुसार मुंबईतील झोपडपट्ट्यांचं अतिक्रमण ३५,६७,१२,२९९ चौरस फूटांपर्यंत आहे. याचा अर्थ असा होतो की भारताच्या आर्थिक राजधानीतील जवळजवळ एक चतुर्थांश जमिनीवर झोपडपट्ट्यांचे अतिक्रमण झाले आहे.
ही आकडेवारी सांगण्याचे कारण म्हणजे नवीन महाराष्ट्र सरकारने झोपडपट्टीवासीयांना मोफत ५०० चौरस फूट घरे देण्याची आखलेली योजना.
या योजनेचे भवितव्य आणि नियमितपणे ठराविक कालावधीने पुन्हा पुन्हा येणाऱ्या अशा प्रकारच्या योजना किंवा धोरणात्मक विचार मुंबईच्या रिअल इस्टेट मार्केटला पूर्णपणे नष्ट करतील असे चित्र दिसायला लागले आहे.
मागील तीन दशकांत जमीन टंचाई, वाटण्यात येणारी मोफत घरे याचा परिणाम कष्टाच्या पैशाने घर खरेदी करणाऱ्या खरेदीदारावर होत आहे.
मुंबईमध्ये रहिवासी क्षेत्रावर झालेल्या अतिक्रमणापैकी २४% टक्के अतिक्रमण अवैध असण्याची शक्यता आहे. परंतु सहानुभूतीची चुकीची भावना आणि मुख्य म्हणजे यातून होणारा राजकीय फायदा, यामुळे जागेच्या मूळ मालकांना म्हणजेच विश्वस्त (trustee), रेल्वे, एएआय, बीएमसी, खाजगी मालक इत्यादींवर या अनधिकृत भाडेकरूंच्या(?) पुनर्वसनाची जबाबदारी येते. झोपडपट्टीवासीयांसाठी ही सहानुभूती असेल, परंतु या रिअल इस्टेट साखळीतील इतर भागधारकांना त्याचा भार उचलावा लागत आहे.
रोहित जगदाळे यांनी झोपडपट्टीवासीयांना देण्यात येणाऱ्या अनुदानातील वाढीची अभ्यास करून त्याचा अहवाल ऑस्टिन येथील टेक्सास विद्यापीठात सादर केला आहे. त्यानुसार १९८५ साली केवळ १० टक्के अनुदान मिळत होते. परंतु याच १०% अनुदानाचे १९९५ सालापर्यंत भविष्यातील मेंटेनन्ससहित मोफत म्हणजेच नि:शुल्क घरे अशा स्वरूपात रूपांतर झाले. त्यांच्या घराच्या आकारमानामध्येही १५० चौरस फूट वरुन २२५ आणि २२५ चौरस फूट वरून ३२२ चौरस फूट अशी लक्षणीय वाढ करण्यात आली आहे.

जीसटी, बांधकाम व्यवसाय आणि घरांच्या किंमती

फ्लॅट खरेदीदारावर पडणारा बोजा

बिल्डर किंवा विकसक अतिक्रमण झालेल्या जमिनीच्या काही भागात झोपडपट्टीवासीयांसाठी विनामूल्य घरे बांधतात आणि उर्वरित जागेवर मोठं मोठे टॉवर्स बांधतात. सरळ शब्दात सांगायचे तर, या टॉवरमध्ये फ्लॅट घेणाऱ्या ग्राहकावर झोपडपट्टीवासीयांना दिलेल्या मोफत घराचा भार पडतो.
झोपडपट्ट्यांचा पुनर्विकास करण्यासाठी बिल्डर्सच्या रांगा लागतील असा विचार करून काही योजना आखण्यात आल्या. परंतु दुर्दैवाने अशा अनेक योजना कागदावरच राहिल्या आहेत.
झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाने १४८१ प्रकल्पांना मान्यता देण्यात आली असूनही प्रत्यक्षात मात्र गेल्या दोन दशकांत केवळ २ लाख घरे वाटप झाले आहे. जवळपास ६०० एकर भागात पसरलेली धारावी, हे या गोष्टीचे उत्तम उदाहरण आहे. साधारणतः दोन दशकांपूर्वी, २००४ पर्यंत सर्व झोपडपट्टी रहिवाशांना २२५ चौरस फूट घरे देण्याचे आश्वासन दिले गेले होते. सध्या या घरांच्या आकारमानात झालेल्या वाढीमुळे प्रकल्पाची किंमतदेखील वाढली आहे.
आजही झोपडपट्ट्यांची मुंबईचे तेवढेच क्षेत्र व्यापले आहे जेवढे दोन दशकांपूर्वी होते.
पुनर्वसन योजनेच्या अपयशासाठी झोपडपट्टीधारक देखील जबाबदार आहेत. स्थानिक माफियांच्या पाठिंब्याने, खोटेपणा आणि फसवणूक करून लाभार्थ्यांच्या यादीमध्ये केलेली वाढ प्रकल्प खर्च वाढविण्यास कारणीभूत ठरली आहे.
अनेक झोपडपट्टीधारक यायोजनेअंतर्गत मिळालेले घर भाड्याने देऊन आधीच्या जागेपासून खूप दूर जाऊन दुसऱ्या जागी झोपडी बांधून राहतात. ही दुसरी जागा अशी निवडली जाते जी लवकरच पुनर्वसनासाठी निवडली जाईल. अशाप्रकारे झोपडपट्टीधारक मुंबईतल्या वेगवेगळ्या ठिकाणी मिळालेल्या मोफत घरांचा लाभ घेत राहतात
तारदार येथे ‘द इम्पीरियल’ नावाची शापूरजी पल्लूनजी इमारत ही एक उत्कृष्ट एसआरए प्रकल्पाचे उत्कृष्ट उदाहरण आहे.
विकासकाने निकषांनुसार झोपडपट्टी सोसायट्यांना २२५ चौरस फूट सदनिका उपलब्ध करून दिली आणि विक्रीसाठी दोन लक्झरी टॉवर्स बांधले. आज त्याचीच किंमत रु. १५ ते २५ कोटींच्या घरात आहे.
तथापि, आता विकासासाठी खुल्या झालेल्या महागड्या जमिनी आणि मागणी नसलेल्या भारदस्त किंमतीची घरे घरांचा पुरवठा वाढला आहे. साहजिकच त्यामुळे मुंबईतील रिअल इस्टेट मार्केटकडे गुंतवणूकदारांनी पाठ फिरवली आहे.
काही वर्षांपूर्वी झालेल्या प्रकल्पांमधून तयार झालेल्या घरांची संख्या अजूनही वाढतच आहे. या झोपडपट्टी पुनर्वसन प्रकल्पांमध्ये काम करण्याचे तोटे अनेक विकासकांना समजून चुकले आहेत. कारण बाजाराच्या नियमाप्रमाणे मागणी स्थिर नसते तेव्हा नवीन पुरवठा स्वीकारण्यास बाजार तयार नसतो.

बांधकाम व्यवसायाचे भवितव्य

थोडक्यात सांगायचे तर, घरमालकांना अत्यल्प किंमतीत छोटी घरे मिळतात, तर झोपडपट्टीवासीयांना विनामूल्य मोठी घरे मिळत आहेत. रिअल इस्टेट मार्केटची मुंबईत चांगलीच पीछेहाट झाली आहे, त्याला मान वर काढायची असेल, तर काही बदल हे करावेच लागतील.