रेरा नंतरचा बांधकाम व्यवसाय- भाग १

Reading Time: 3 minutes

“कायद्याच्या दृष्टीनं जेव्हा एखादी व्यक्ती इतरांच्या हक्कांचे उल्लंघन करते तेव्हा ती व्यक्ती अपराधी असते. नैतिकतेच्या दृष्टीनं मात्र एखाद्या व्यक्तीने असा विचारही केला तरी ती अपराधी ठरते”… इमॅन्यूअल कँट.

इमॅन्यूअल कँट हा एक जर्मन तत्ववेत्ता होता. ज्याला आधुनिक तत्वज्ञानामध्ये अतिशय मानाचे स्थान आहे. कँट यांचा असा दावा होता की मानवी मन मानवी अनुभवाचे स्वरूप ठरवते, विवेकबुद्धी हा नैतिकतेचा स्रोत आहे, सौंदर्यदृष्टी तटस्थ निर्णय करण्याच्या क्षमतेतून येते, अंतराळ व काळ हे ही दोन्ही मानवी संवेदनेची रुपे आहेत व हे जग ‘जसे आहे’ तसे मानवाच्या त्याविषयीच्या संकल्पनांपासून पूर्णपणे वेगळे आहे.
आता कँटला इतरांचे हक्क, नैतिकता, नीतिमत्ता वगैरेमध्ये रस होता, मात्र अशा विषयात आपल्या रिअल इस्टेटला किंवा त्याच्याशी संबंधित लोकांना (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) अजिबात रस नसल्याचे दिसते.
किमान सरकारला तरी तसं वाटतं व समाज किंवा सामान्य माणसाचंही तेच मत असतं. माझ्या अनेक सहकारी विकासकांना माझं विधान आवडणार नाही मात्र वस्तुस्थिती हीच आहे. केंद्रीय सार्वजनिक बांधकाम विभागाच्या मंत्र्यांनी अलिकडेच रिअल इस्टेट हा अतिशय वाईट व्यवसाय असल्याचे ट्विट केले होते.
रिअल इस्टेटवर रेराचा काय परिणाम होईल याविषयी त्यांना प्रश्न विचारण्यात आला होता. आतापर्यंत इंटरनेटवर आपल्या देशामध्ये रिअल इस्टेट रेग्युलटरी अँक्ट (कायदा) ज्याचे संक्षिप्त रूप रेरा असे केले जाते, तो कोणत्याही मालमत्तेपेक्षाही सर्वाधिक शोधला जाणारा शब्द झाला आहे. जवळपास दशकभर वाट पाहिल्यानंतर शेवटी यावर्षी केंद्र सरकारनं तो लागू केला. त्यानुसार बहुतेक राज्यांमध्येही थोडेफार बदल किंवा सुधारणांसह त्याची अंमलबजावणी करण्यात आली.
महाराष्ट्र हे रेरा प्राधिकरण स्थापन करणारे व नोंदणीसाठी संकेतस्थळ तयार करणारे सर्वात पहिले संकेतस्थळ ठरले. मात्र नेहमीप्रमाणे रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये तथ्यात्मक डेटा फारसा उपलब्ध नाही. तरीही मला असं वाटतं की रेराअंतर्गत सर्वाधिक नोंदण्या आपल्याच राज्यात झाल्या असाव्यात, ज्यातून आपण कायद्याचे पालन करायचा उत्सुक आहोत हे दिसून येते.
रिअल इस्टेट उद्योगाच्या ग्राहकांच्या बऱ्याच काळापासून अनेक तक्रारी आहेत, ज्यांना पूर्वी काहीही संरक्षण नव्हते व विकासकांकडून त्यांना अतिशय वाईट वागणूक (छळवणूक केली जायची) दिली जायची. राज्य पातळीवर मोफासारखे (महाराष्ट्र सदनिका मालकीहक्क कायदा) अधिनियम/कायदे होते, मात्र न्यायालयाव्यतिरिक्त कोणतेही प्राधिकरण नसल्याने सदनिकाधारक म्हणजेच ग्राहक व विकासकांमध्ये काही वाद झाल्यास किंवा काही तक्रार असेल तर ती वर्षानुवर्षे प्रलंबित राहात असे, बहुतेक वेळा या परिस्थितीचा फटका ग्राहकालाच बसत असे.
रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन करण्यासाठी, सरकारने रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयकाची कल्पना मांडली ज्यामुळे ग्राहकांना मदत होईल. रेरामुळे गृह खरेदीदारांचे हीत जपले जाईल व प्रकल्प खात्रीशीरपणे वेळीच पूर्ण होतील अशी अपेक्षा आहे.
रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयक 2013 साली मांडण्यात आले व शेवटी त्या विधेयकाला गेल्यावर्षी मार्च महिन्यात मंजुरी मिळाली. रेरा हा केंद्र सरकारने तयार केलेला कायदा असला तरी, त्याची अंमलबजावणी राज्य सरकारांवर अवलंबून असेल, कारण रिअल इस्टेट हा विषय राज्य सरकारच्या अखत्यारित येतो. महाराष्ट्र सरकारने रिअल इस्टेट (नियमन व विकास) कायद्याला (रेरा) मंजुरी दिली. रेराअंतर्गत रिअल इस्टेट प्रकल्पांची नोंदणी करण्याची अंतिम तारीख 31 जुलै, 2017 होती.
सरतेशेवटी आपल्या राज्यात रेरा लागू झाला आहे व कोणत्याही स्वरुपातील असो मग ती निवासी असेल, व्यावसायिक, सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्या, भूखंडांचा आराखडा अशा सर्व प्रकारच्या प्रकल्पांना रेरा लागू होतो. रेराविषयी व त्याच्या स्वीकार्यतेविषयी अनेक पोर्टलवर बरीच माहिती उपलब्ध आहे, त्यामुळे इथे आणखी त्याविषयी बोलण्यात काही अर्थ नाही. आपण त्याऐवजी रिअल इस्टेटमध्ये रेरापूर्वी काय परिस्थिती होती व आता त्याचा प्रवेश होऊन सहा महिने झाल्यानंतर काय परिस्थिती आहे हे पाहू …
रेरा लागू होण्यापूर्वी गेल्या काही वर्षापासून, रिअल इस्टेटमध्ये मंदीचं वातावरण होतं, त्याची कारणं बरीच होती.
- एक म्हणजे कच्च्या मालाच्या म्हणजेच जमीनीच्या सातत्यानं वाढत असलेल्या किमती,
- दुसरं म्हणजे ऑटो तसंच आयटी उद्योगांमधील मंदी (नोकर कपात किंवा मंदी).
- एक लक्षात ठेवा की “अन्न, वस्त्र व निवारा” या तीन आपल्या मूलभूत गरजा आहेत. आपल्या देशात प्रत्येक कुटुंब “निवाऱ्याला” सर्वाधिक प्राधान्य देतं, मात्र घर घ्यायची प्रत्येकाची कितीही इच्छा असली तरीही किमती आवाक्याबाहेरच्या असल्यानं त्याला सर्वात शेवटचे प्राधान्य द्यावे लागते.
- त्याशिवाय घर खरेदी करण्यातल्या (अर्थात कायदेशीर घर) कटकटीही अनेक आहेत, म्हणजे चांगलं ठिकाण निवडा, स्वच्छ पार्श्वभूमी असलेला विकासक मिळवा, त्यानंतर गृहकर्जासाठी खटपट करा व नंतर वेळेत ताबा मिळायची वाट पाहा, तसंच मासिक हप्ते भरा ज्यामुळे तुमचा महिन्याचा ताळेबंद पार बिघडलेला असतो.
- त्यामुळेच तुम्हाला घराचा निर्णय घेताना अनेक गोष्टींचा विचार करावा लागतो. त्यानंतर केवळ पैसे कमावण्याच्या उद्देशानं रिअल इस्टेट व्यवसायात शिरलेल्या अनेक अव्यवसायिक संस्था, ज्या ग्राहकांनी आपली आयुष्यभराची कमाई घर खरेदी करण्यासाठी लावली आहे त्यांना वेळेवर ताबा द्यायला टाळाटाळ करतात.
- त्याचवेळी सरकारी धोरणांमुळे अधिक जमिनी वापरासाठी उपलब्ध होऊ लागल्या म्हणजेच अधिक जमिनी निवासी किंवा बांधकामयोग्य विभागांतर्गत येऊ लागल्या. त्यामुळे रिअल इस्टेटमध्ये झपाट्यानं होणारी दरवाढ कमी झाली व नफाही घटू लागला.
- दुसरीकडे सरकार दुभत्या गाईप्रमाणे रिअल इस्टेटकडून विविध शुल्क, कर, सतत वाढणारे मुद्रांक शुल्क व रेडी रेकनर दर इत्यादींद्वारे महसूल मिळवत राहते. उत्पादन खर्चात, तसंच मजुरीमध्ये अतिशय वाढ झाल्यानं रिअल इस्टेटमधील नफा आणखी घट झाली आहे. यामुळे नवीन प्रकल्पांची सुरूवात होण्याचे प्रमाण कमी झाले तसंच सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये ताबा द्यायला उशीर होऊ लागला.
- रिअल इस्टेट क्षेत्राला रोख रकमेचा प्रचंड तुटवडा जाणवू लागला, जे आत्तापर्यंत कधीच झालं नव्हतं.
- रिअल इस्टेटमध्ये एका प्रकल्पाच्या आरक्षणासाठी मिळालेले पैसे दुसऱ्या प्रकल्पासाठी किंवा नवीन जमीन खरेदी करण्यासाठी वापरणं अगदी सर्वमान्य होतं. याचं मुख्य कारण म्हणजे इतर उद्योगांप्रमाणे बँका बांधकाम व्यावसायिकांना जमीन खरेदी करण्यासाठी कर्ज देत नाहीत.
- त्यामुळे त्याला त्याच्याकडे जो काही निधी उपलब्ध असतो तोच वापरावा लागतो व तो बहुतेक वेळा सुरू असलेल्या प्रकल्पाच्या आरक्षणाचा मिळालेला पैसा असतो.
त्यानंतर बांधकाम व्यावसायिकांना सरळ करण्यासाठी रेरा आला, म्हणजे त्याची जाहिरात तरी किमान तशी केली जात होती की तो बांधकाम व्यावसायिक जो अव्वाच्या सव्वा नफा कमवतात तो कमी करेल.