गृहनिर्माण आणि शहर विकास मंत्रालय हे भारत सरकारचे एक मंत्रालय असून त्यास भारतातील गृहनिर्माण आणि शहर विकासाशी संबंधित संबंधित नियम आणि कायदे करण्याचे कार्यकारी अधिकार आहेत. सरकारने रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा 2016 लागू केला आणि पुढील वर्षभरात त्याची नियमावली ठरवण्यात आली. या कायद्याचा मुख्य उद्देश बांधकाम व्यवसायात अधिक पारदर्शकता, जबाबदारी, आर्थिक शिस्त आणणे हा होता. विकासक आणि खरेदीदार यामध्ये शक्यतो वाद होऊच नयेत, जर झालेच तर त्यांचे जलद निवारण व्हावे हा त्यामागील उद्देश आहे.
महाराष्ट्रात यापूर्वी वेगळा स्वतंत्र कायदा होता. त्यामुळे सुरवातीस महाराष्ट्र शासनाने त्यास विरोध केला. यावर मुंबई ग्राहक पंचायतीने सर्व प्रकारचे प्रयत्न करून हा कायदा महाराष्ट्रात लागू करण्यास भाग पाडले. त्यामुळे या आधीच्या कायद्याची जागा रेरा कायद्याने घेतली आहे.
आता राज्यातील बांधकाम व्यवसायाचे नियमन आणि प्रोत्साहन यासाठी महाराष्ट्र रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाची (MahaRERA) स्थापना केली आहे. 1 मे 2017 पासून प्राधिकरणाचे कार्य सुरू झाले.
महारेराने बांधकाम व्यवसाय क्षेत्राचे एका पारदर्शक आणि व्यावसायिक क्षेत्रात रूपांतर करण्याचे उद्दिष्ट ठेवले असून प्रत्येक भागधारकांच्या म्हणजेच विकासक, खरेदीदार आणि विक्री प्रतिनिधी यांच्या हिताचे रक्षण केले जावे आणि परस्परात विश्वास प्रस्थापित व्हावा असा त्यामागील हेतू आहे. कायद्यानुसार प्राधिकरणाने घर किंवा व्यापारी गाळा खरेदीदार, प्रवर्तक आणि रिअल इस्टेट एजंट यांच्या हिताचे रक्षण करताना निरोगी, पारदर्शक, कार्यक्षम आणि स्पर्धात्मक रिअल इस्टेट क्षेत्राची वाढ आणि प्रोत्साहन देण्यासाठी प्रयत्न करावा आणि नोंदणीकृत रिअल इस्टेट प्रकल्पांबाबत जलद विवाद निवारणासाठी एका न्यायप्रणालीची स्थापन करावी हे बंधनकारक आहे. त्यानुसार प्राधिकरणाची वाटचाल चालू आहे.
प्राधिकरणाच्या प्रमुख जबाबदाऱ्या-
1.नवीन प्रकल्पांची नोंदणी –
- कायदा अस्तित्वात आल्यापासून कोणताही प्रवर्तक नोंदणी केल्याशिवाय प्रकल्पाची जाहिरात, माहिती, विक्री, विक्रीसाठी देकार देऊ शकत नाहीत किंवा कोणताही प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारत खरेदी करण्यासाठी व्यक्तींना आमंत्रित करू शकत नाहीत.
- याशिवाय कायदा अस्तित्वात आल्यापासून सर्व अपूर्ण व्यावसायिक आणि निवासी रिअल इस्टेट प्रकल्पांना विहित कालावधीत नोंदणी करणे सक्तीचे होते.
- रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऑथॉरिटीचे निर्णय, निर्देश किंवा आदेश यांच्या आधारे अपीलांची सुनावणी घेण्यासाठी अपीलीय न्यायाधिकरणाची स्थापना केली पाहिजे.
- रिअल इस्टेट एजंट नोंदणी –
- सर्व रिअल इस्टेट एजंटांनी या कायद्यांतर्गत स्वतःची नोंदणी करावी.
- ती न करता कोणताही एजंटला कोणत्याही व्यक्तीच्या वतीने विक्री किंवा खरेदी करण्यास, त्याच्या वतीने कार्य करण्यास किंवा कोणत्याही प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारतीच्या विक्री किंवा खरेदीची सुविधा देण्यास मनाई आहे.
- तक्रारी दाखल करणे:
- कोणतीही व्यथित व्यक्ती (मग ती खरेदीदार किंवा विकासकही असू शकतो) नोंदणीकृत रिअल इस्टेट प्रकल्पाच्या संदर्भात, कायद्याच्या तरतुदींचे किंवा तेथे केलेल्या नियम आणि नियमांचे उल्लंघन किंवा उल्लंघन करते.
- त्याविरुद्ध दाद मागण्यासाठी विरोधी पक्षाच्या संमतीने महरेराने स्थापन केलेल्या सामंजस्य मंचाकडे अथवा संमती असो नसो थेट न्यायनिवाडा अधिकाऱ्याकडे तक्रार दाखल करू शकते. त्याचप्रमाणे न्यायनिवाडा अधिकाऱ्याकडे आलेली तक्रार सामंजस्याने सुटू शकेल असे वाटल्यास संबधित अधिकारी अशी तक्रार सामंजस्य मंचाकडे पाठवू शकतो अशी व्यवस्था आहे.
- सलोखामंचाकडे न सुटलेली किंवा ज्यांना प्राधिकरणाकडून न्याय हवा आहे त्यांचे समाधान न झाल्यास त्यावरील अपील न्यायाधिकरणासमोर फेरविचार करण्यास दाखल करता येऊ शकते. त्यांच्या निर्णयानेही समाधान न झाल्यास उच्च न्यायालयात अपील दाखल करता येते.
- कायद्यातील उपलब्ध असलेल्या या तरतुदीमुळे अन्यायाविरुद्ध दाद मागणे सुलभ झाले आहे. यामुळेच आता बांधकाम व्यवसायात पूर्वीपेक्षा अधिक शिस्त आणि पारदर्शकता आली आहे. विकासक ग्राहकांच्या मागणी आणि गरजेनुसार नवनवीन प्रकल्प बाजारात आणत आहेत.
- आजकाल अनेक ज्येष्ठ नागरिक वेगवेगळ्या कारणांनी एकटे दुकटे राहत असून त्यांना आत्ता अथवा भविष्यात सोईचे होईल, आधार वाटेल, सुरक्षितता लाभेल असे नवनवीन प्रकल्प रिटारमेंट होम, सेकंड इनिंग या नावाने उभारले जात आहेत. ज्या ग्राहकांनी यापूर्वी असे घर खरेदी केले ते त्यांच्या उपयोगाचे नसल्याच्या किंवा त्यात फसवणूक होत असल्याच्या तक्रारी सरकारकडे केल्या.
- एका स्वयंसेवी संस्थेनेही सन 2019 मध्ये यासंदर्भात काही सूचना सरकारला केल्या आणि या प्रकरणी लक्ष घालण्याची मागणी केली. आलेल्या तक्रारी आणि त्यामागील तथ्य यांची छाननी केत्यावर गृहनिर्माण आणि शहर विकास मंत्रालयास या असे प्रकल्प नियमनाखाली असावेत असे वाटले. यासाठी या मंत्रालयाने काही मार्गदर्शक तत्वे जाहीर केली. ही घरे खरेदी करताना दिशाभूल करणाऱ्या जाहिराती पाहून ग्राहकांची फसवणूक होऊ नये याची काळजी घेण्यात यावी आणि काही किमान गोष्टींची विकासकांवर सक्ती करावी असे त्यांनी सुचवले.
- या आवाहनास तत्परतेने प्रतिसाद देऊन प्रकारची घरे कशी असावीत यासंबंधी मार्गदर्शक तत्वे 2 फेब्रुवारी 2024 रोजी महारेराने जाहीर केली आहेत. ज्येष्ठ नागरिकांना येऊ शकणाऱ्या अडचणी लक्षात घेऊन हे सर्व तपशील इमारत रचना, पर्यावरण पूरक पद्धतींचा वापर, अधिक सुसज्ज लिफ्ट, तीव्र नसलेले चढउतार, जिन्याची रचना, स्वयंपाकघर रचना , स्वच्छतागृह रचना, सातत्यपूर्ण वीजपुरवठा, वायुविजन, सुरक्षितता आणि सुरक्षा यासंबंधात आहेत. याविषयी आपली मते आपण महारेराकडे पाठवू शकता. अंतिम नियमावली बनवताना त्यांचा विचार केला जाईल. जाहीर केलेले नियम अशा प्रकारच्या प्रकल्पातील विकासकांवर बंधनकारक असतील.
महारेराच्या मार्गदर्शक तत्वातील महत्त्वाचे तपशील –
- एकपेक्षा अधिक मजले असलेल्या इमारतींमध्ये प्रवेश करण्यासाठी (उद्वाहक) लिफ्ट असणे आवश्यक.
- सर्व लिफ्टमध्ये दृकश्राव्य प्रणाली हवी.
- लिफ्टमध्ये व्हीलचेअरसह प्रवेश करता आला पाहिजे.
- विनाअडथळा व्हीलचेअर नेण्यासाठी संपूर्ण परिसरात रॅम्प असणे अनिवार्य.
- दरवाजे 900 मिमी पेक्षा जास्त रुंदीचे आणि सरकते असणे आवश्यक.
- घरातील फर्निचर मजबूत, हलके आणि टोकदार कडा नसलेले असावे.
- पायऱ्यांची किमान रुंदी 1500 मिमी असावी आणि दोन्ही बाजूंच्या हँडरेल्स असावेत.
- सुरक्षिततेच्या दृष्टीने पूर्णपणे उघड्या आणि सर्पिल पायऱ्या नसाव्यात.
- जिन्याना 12 हून अधिक पायऱ्या नसाव्यात.इमारतींमधील कॉरिडॉरमध्ये सुलभ हालचाल करण्याच्या दृष्टीने पायऱ्या नसाव्यात.
- आवश्यक तेथे रॅम्प असावेत.
- सर्वांच्या सोयीसाठी हँडल विशिष्ट उंचीवर असावेत.
- सहज लक्षात येण्याजोग्या ठळक रंगाच्या खुणांसह मजल्याच्या उंचसखल पातळीतील बदल सूचित करावा.
- स्वयंपाकघर गॅस गळती शोधण्याच्या यंत्रणेसह सुसज्ज असावे.
- बाथरूममध्ये ग्रॅब रेलची तरतूद असलेले वॉश बेसिन असावे.
- अतिरिक्त सुरक्षिततेसाठी सर्व बाथरूममध्ये अँटी-स्किड टाइल्स बसवाव्या.
- आणीबाणीच्या प्रवेशासाठी शौचालयाचे, बाथरूमचे दरवाजे बाहेरून उघडण्याची सोय असावी.
- अखंड वीजपुरवठा सुनिश्चित करण्यासाठी विजेची बॅकअप व्यवस्था असावी.
- सध्या ही मार्गदर्शक तत्वे काय आहेत ते महारेराच्या संकेतस्थळावर जाऊन पाहता येईल.
अशा प्रकारे याबाबतीत महारेराने सर्वात आधी पुढाकार घेतला आहे. यामध्ये बदल अथवा सुधारणा करण्यासाठीच्या सूचना देण्यासाठी 29 फेब्रुवारी 2024 ही अंतिम तारीख आहे. त्या [email protected] या मेलवर पाठविता येतील. त्यांचा विचार करून यानंतर अशा प्रकल्पाचे अंतिम नियम ठरवले जातील ते विकासकांवर बंधनकारक असतील.
उदय पिंगळे
अर्थ अभ्यासक
(लेखक मुंबई ग्राहक पंचायतीचे या स्वयंसेवी ग्राहक संस्थेचे क्रियाशील कार्यकर्ते असून संस्थेच्या मध्यवर्ती कार्यकारिणीचे सदस्य आहेत याशिवाय महारेराच्या सामंजस्य मंचावर मानद सलोखाकार म्हणून कार्यरत आहेत. लेखात व्यक्त केलेली मते वैयक्तीक आहेत)
