आपल्या घरकुलाचे स्वप्न घेऊन अनेक जणांनी गेल्या आठवड्यात ‘बीकेसी’तील स्थावर मालमत्ता प्रदर्शनास भेट दिली. तिथे मुंबई ग्राहक पंचायतीने, ग्राहक जागृती आणि शिक्षणासाठी जे दालन सजवले होते, त्याचा लाभ अनेकांनी घेतला. प्रश्न विचारले समस्या सांगितल्या. मालमत्तेच्या किमती पाहता कर्जाशिवाय मालमत्ता खरेदी करणे जवळपास अशक्यच आहे. असे गृहकर्ज देणाऱ्या कंपन्या, बँका, एकसमान मासिक हप्त्याने कर्ज फेडण्याशिवाय कर्ज परतफेडीचे विविध पर्याय उपलब्ध करून देत आहेत त्यातील फरक आणि बारकावे समजले तर निर्णय घेण्यास मदत होऊ शकते. तेव्हा या पर्यायांचा तुलनात्मक आढावा घेण्याचा हा प्रयत्न.
गृहकर्जाचा विचार करताना अपेक्षित रक्कम, व्याजदर, मासिक हप्ता परतफेडीची मुदत, प्रक्रिया शुल्क, आवश्यक कागदपत्रे, नियम व अटी या सर्वांचा विचार करावा लागतो. यावर आपल्याला अप्रत्यक्ष पडणारा निव्वळ व्याजदर निश्चित होतो.
गृहकर्ज – लवकर परतफेड की गुंतवणूक?
एक समान हप्त्याने कर्ज रक्कम फेडण्याच्या पद्धतीशिवाय सध्या बाजारात उपलब्ध पर्याय –
१. विलंबित कालखंडाने समान मासिक हप्त्याने फेडायचे गृहकर्ज-
- घर निवडल्यानंतर त्याचा प्रत्यक्ष ताबा मिळेपर्यंत अनेक दिवस लागू शकतात. काही जण एखाद्या नियोजित गृहनिर्माण प्रकल्पामध्ये नोंदणी करतात त्याचा ताबा उशिरा मिळतो साधारणपणे ताबा मिळाल्यावर हप्ता कापण्याची सोय काही लोकांनी उपलब्ध करून दिली आहे.
- हा कालावधी ३६ महिने ते ६० महिने असू शकतो. या मुदतीनंतर समान मासिक हप्त्यास सुरुवात होते. यापूर्वी घेतलेल्या कर्जावरील व्याज हे आधी ठरवून घेतल्याप्रमाणे वाढीव मासिक हप्त्यात द्यावे लागते. जे २१ ते ४५ या वयोगटात आहेत, ज्यांची नोकरी सुरक्षित आहे, ज्यांना दरवर्षी चांगली पगारवाढ मिळते अशा लोकांना हे कर्ज मिळू शकते.
- सर्वसाधारण मंजूर कर्जाच्या मर्यादेहून २०% अधिक कर्ज अशा योजनेतून मिळू शकते. सुरुवातीच्या कालखंडात कमी रक्कम फेडण्याची असल्याने थोडा दिलासा मिळत असला, तरी एकंदरीत अधिक व्याज द्यावे लागते. मध्यमवयीन किंवा ज्यांची सेवानिवृत्ती जवळ आली आहे त्यांना या योजनेचा फारसा फायदा होत नाही. तेव्हा असे कर्ज घेताना या सर्व गोष्टींचा विचार करावा. (उदा. SBI Flexipay home lone)
२. बँके खात्याशी निगडीत गृहकर्ज-
- काही बँका आपल्या ग्राहकांना त्यांच्या बचत खात्याशी किंवा चालू खात्याशी (Current Account) निगडीत गृहकर्ज देत आहेत. यात शिल्लक असलेली रक्कम विचारात घेऊन, त्याहून अधिक लागणारी रक्कम वेळोवेळी गृहकर्ज खात्यातून दिली जाते.
- व्याजाचा हिशोब करताना उचललेली जास्तीची रक्कम ही गृहकर्ज म्हणून समजण्यात येते. सर्वसाधारण कर्जापेक्षा अशा कर्जावर कमी व्याज द्यावे लागते असे असले तरी बँका अशा कर्जावर अधिक व्याजदर आकारतात (उदा. SBI Maxgain, IDBI Interest Saver).
होम लोन टॉप-अप का वैयक्तिक कर्ज?
३. ठराविक कालावधीनंतर वाढणारा समान मासिक हप्ता वाढणारे गृहकर्ज-
- ठराविक अंतराने समान मासिक हप्ता वाढत राहील अशा प्रकारचे गृहकर्ज एचडीएफसी लि. व आयसीआयसीआय बँक यांनी स्टेप अप होम लोन (Stape Up Home Loan) या नावाने उपलब्ध करून दिले असून, यामध्ये अधिक कर्ज मिळू शकते.
- आपल्या वाढीव उत्पन्नाच्या दृष्टीने याचा हप्ता व त्यात अपेक्षित वाढ ठरवून घ्यावी. जर आपल्या अंदाजाप्रमाणे उत्पन्न वाढले नाही, तर हे कर्ज फेडणे कठीण होऊ शकते.
४. ठराविक काळानंतर कमी होणारा मासिक समान हप्ता असलेले गृहकर्ज-
- गृह कर्जाची रचना समान मासिक हप्त्यात केली असली, तरी त्यातील व्याजाची मोठया प्रमाणात आकारणी पहिल्या काही वर्षात होत असल्याने आधी अधिक आणि नंतर कमी कमी समान मासिक हप्ता आकारणारे कर्ज एचडीएफसी लि. यांनी “फ्लेगझीबल लोन इन्सटॉलमेंट प्लॅन” (Flexible Loan Installment Plan) अंतर्गत उपलब्ध करून दिले असून ,त्यामुळे असे कर्ज घेणाऱ्या कर्जदाराचा व्याजाचा बोजा बराच कमी होतो.
ऋण व्याजदराने गृहकर्ज?
५. बांधकाम सुरू असलेल्या मालमत्तेवर दिलेले गृहकर्ज-
- ज्या मालमत्तेचे बांधकाम चालू आहे त्यावर बांधकाम प्रगतीनुसार गृहकर्ज दिले जाऊन त्याचा समान मासिक हप्ता हा कर्जाचा शेवटचा हप्ता दिल्यावर सुरू होतो. परंतू या गृहकर्ज प्रकारात कर्जदाराची इच्छा असल्यास कर्जाचा पहिला हप्ता वितरित केल्यावर ताबडतोब समान मासिक हप्ता चालू होतो.
- यातील प्रत्येक हप्त्याची लागू असलेले व्याज प्रथम व शिल्लक रक्कम मुद्दल अशी विभागणी होते. HDFC Tranche base EMI ही अशा प्रकारची गृहकर्ज योजना आहे.
- यामुळे मोठया प्रमाणात व्याजाची बचत होते. मात्र आयकर नियमानुसार मिळणारी करसवलत ही बांधून पूर्ण झालेल्या घरावर मिळत असल्याने फेडलेल्या रकमेवर कोणतीही आयकर सवलत मिळत नाही.
६. दीर्घकालीन गृहकर्ज-
- हे कर्ज नावाप्रमाणेच दीर्घ मुदतीचे असून त्यामुळे २०% अधिक कर्ज मिळू शकते. मात्र याची परतफेड मुदत ३०/३५ वर्ष असली, तरी ती कर्जदाराचे वय ६७ वर्ष होईल तोपर्यंतच्या मर्यादेत असते.
- यासाठी कर्जदाराची जोखीम विमा कंपनीकडून संरक्षित केली जाते. आयसीआयसीआय एक्सट्रा होम लोन (ICICI Extra Home Loan) ही अशी योजना आहे.
शेअरबाजार: घर (कर्ज) पहावं ‘न’ फेडून…
७. काही समान मासिक हप्ते वगळणारी गृहकर्ज-
- कर्जदाराने नियमितपणे हप्ते भरल्यास काही समान हप्ते माफ करणारी गृहकर्ज एक्सीस बँक यांनी फास्ट फॉरवर्ड होम लोन (Fast Forward Home Loan )आणि शुभारंभ होम लोन (Shubh Aranbh Home Loan) या योजनेतून देऊ केली असून यातून नियमित हप्ते भरणाऱ्या कर्जदारांचे ठराविक अंतराने १२ समान मासिक हप्ते घेतले जात नाहीत. मात्र अशा कर्जाची प्रक्रिया फी किती आहे ते पाहून घ्यावे.
८. रेपो रेटवर आधारित कर्ज योजना-
- रिजर्व बँकेकडून दर २ महिन्यांनी पतधोरणाचा आढावा घेतला जातो. यात बाजारातील कर्जाच्या उपलब्धतेनुसार महागाई नियंत्रणाचे उपाय योजले जातात. त्यानुसार रेपो रेट मध्ये बदल केला जातो.
- या बदलावर आधारित गृहकर्ज १ सप्टेंबर २०१९ पासून जवळपास १५ बँकांकडून दिली जात आहेत.
- वित्तीय संस्थांकडून स्थिर अथवा बदलत्या दराने कर्जे दिली जातात. स्थिर कर्जाचा व्याजदराचा ३ ते ५ वर्षाच्या कालावधीत आढावा घेऊन त्यातील व्याजदरात बदल केला जातो, तर बदलत्या व्याजदरात हे बदल बाजारातील व्याजदराप्रमाणे केले जातात.
- आतापर्यंतचा अनुभव असा की व्याजदारातील वाढ चटकन केली जाते त्यात घट झाली, तर त्याची अंमलबजावणी करण्यास बराच वेळ लावला जातो. यातील रेपोरेटवरील कर्जातील दरातील बदल लगेच अमलात येतात.
कर्जबाजारीपणाची १४ लक्षणे
१ एप्रिल २०१६ पासून सर्व कर्जाचे व्याजदर वित्तसंस्थेच्या मार्जिनल कॉस्ट बेस्ड लेन्डिंग रेटशी (Marginal Cost based Lending Rate) निगडित असून, त्यापेक्षा कमी दराने कोणतेही कर्ज वितरित करता येत नाही. तेव्हा हा दर, व्याजदर, परतफेडीची मुदत भविष्यात यात होणारी वाढ याचा अंदाज बांधूनच यासंबंधी निर्णय घ्यावा.
ज्यांना एकाच समान हप्त्याने कर्जफेड करायची असेल, तर त्यांनी खास अभ्यास करायची गरज नाही. मात्र वरील प्रकारे परतफेडीच्या विविध पर्यायांचा विचार करायचा असल्यास वित्तसंस्थेशी या संबंधात बोलून आपली गरज व त्यास मिळती जुळती त्यांची योजना यासंबंधी चर्चा करूनच कर्जासंबंधी अंतिम निर्णय घ्यावा.
(गृहकर्ज परतफेडीच्या विविध योजनांची माहीती देणे हा या लेखाचा हेतू असून कोणत्याही योजनेची शिफारस अभिप्रेत नाही.)
– उदय पिंगळे
अर्थसाक्षरचे ॲप डाऊनलोड करण्यासाठी खाली दिलेल्या लिंकवर क्लीक करा-
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.arthasakshar&hl=en
Disclaimer: आमच्या डिस्केलमर पॉलिसीजबद्दल जाणून घेण्यासाठी https://arthasakshar.com/disclaimer/ या लिंकवर क्लिक करा. आमचे इतर लेख वाचण्यासाठी क्लिक करा: https://arthasakshar.com/ | आमचे सर्व लेख मिळवण्यासाठी फॉलो करा : फेसबुक | ट्विटर | Copyright © https://arthasakshar.com | All rights reserved.
