गृह कर्ज महाग झाले, तुम्ही काय कराल?

Reading Time: 5 minutes

युक्रेन युद्ध, कच्च्या तेलाच्या वाढत्या किंमती अशा अनेक कारणांमुळे जगभरातील मध्यवर्ती त्यांच्या बँका रेपो दरात वाढ करत आहेत.
महागाई नियंत्रणात आणण्यासाठी रिझर्व्ह बँक रेपो रेट वाढवते. त्यानंतर बँका कर्जावरचे व्याज दर वाढवतात. मे २०२२ पासून कर्जाचे व्याजदर सतत वाढतच आहेत. परिणामी ईएमआयमध्ये वाढ होऊन अनेकांचे महिन्याच्या खर्चाचे गणित कोलमडले आहे.
बँकांनी व्याजदर काय ठेवावेत हे तुमच्या नियंत्रणात नाही. गृहकर्ज तर तुम्ही घेऊन बसला आहात. तुमच्या कर्जाचा हप्ता वाढला आहे म्हणून तुमचे उत्पन्न काही वाढणार नाही म्हणजे उत्पन्न जवळपास तितकेच असताना वाढत्या व्याजदरांना कसे सामोरे जायचे हे आपले “प्रॉब्लेम स्टेटमेंट” आहे. या लेखातून आपण वाढत्या ईएमआयला कसे सामोरे जायचे ते समजून घेऊ.

व्याजदरामुळे वाढणारा ईएमआय –

सर्वप्रथम व्याजदर वाढीमुळे EMI कसा बदलतो आणि त्यामुळे कर्जाचे व्याज कसे वाढते हे आपण अभ्यासू.

उदाहरण १ – कर्ज परतफेड कालावधी न बदलता EMI ची रक्कम वाढवणे

नेहाने रु. 40 लाख रुपयांचे गृहकर्ज 7.5% व्याजदराने 15 वर्षे परतफेडीसाठी घेतले आहे. बँकेने व्याजदरात वाढ केली तरी नेहाला एकूण कर्जाचा परतफेड कालावधी वाढवायचा नाही. त्यामुळे दरमहा बँकेला भराव्या लागणाऱ्या EMI मध्ये पुढीलप्रमाणे वाढ होते.

पर्याय क्रमांक	व्याज दर	EMI	एकूण कर्ज कालावधीत केलेली व्याज परतफेड (रु. लाखांत)	कर्ज परतफेडीतील एकूण व्याजाचे प्रमाण	वाढलेला EMI	कर्जाच्या संपूर्ण कालावधीत वाढलेल्या व्याजदरामुळे करावी लागलेली वाढीव व्याज परतफेड (रु. लाखांत)
पर्याय क्रमांक	व्याज दर	EMI	एकूण कर्ज कालावधीत केलेली व्याज परतफेड (रु. लाखांत)	कर्ज परतफेडीतील एकूण व्याजाचे प्रमाण	वाढलेला EMI		1	7.50%	37,080	26.74	66.86%
2	8.00%	38,226	28.81	72.02%	1,146	2.06
3	8.50%	39,390	30.90	77.25%	2,309	4.16
4	9.00%	40,571	33.03	82.57%	3,490	6.28
5	9.50%	41,769	35.18	87.96%	4,688	8.44
6	10.00%	42,984	37.37	93.43%	5,904	10.63
7	10.50%	44,216	39.59	98.97%	7,135	12.84
8	11.00%	45,464	41.83	104.59%	8,383	15.09

उदाहरण २ – EMI रक्कम न बदलता कर्ज परतफेड कालावधी वाढवणे

या उलट, बँकेने व्याजदरात कितीही वाढ केली तरी मी EMI पूर्वीप्रमाणेच भरेल असे नेहाने ठरवले तर कर्जाचा कालावधी आणि एकूण व्याज खर्चात पुढीलप्रमाणे वाढ होते.

पर्याय क्रमांक	व्याज दर	परतफेड कालावधी महिने	EMI कायम ठेवण्यासाठी वाढवलेला कालावधी महिने	EMI	एकूण कर्ज कालावधीत केलेली व्याज परतफेड (रु. लाखांत)	कर्ज परतफेडीतील एकूण व्याजाचे प्रमाण	कर्ज परतफेडीचा वाढलेला कालावधी आणि वाढलेल्या व्याजदरामुळे करावी लागलेली एकूण वाढीव व्याज परतफेड (रु. लाखांत)
पर्याय क्रमांक	व्याज दर	परतफेड कालावधी महिने	EMI कायम ठेवण्यासाठी वाढवलेला कालावधी महिने	EMI	एकूण कर्ज कालावधीत केलेली व्याज परतफेड (रु. लाखांत)	कर्ज परतफेडीतील एकूण व्याजाचे प्रमाण		1	7.50%	180	0	37,080	26.74	66.86%
2	8.00%	191	11	37,093	30.85	77.12%	4.10
3	8.50%	206	26	36,971	36.16	90.40%	9.41
4	9.00%	224	44	36,925	42.71	106.78%	15.97
5	9.50%	244	64	37,081	50.48	126.19%	23.73
6	10.00%	276	96	37,087	62.36	155.90%	35.62
7	10.50%	331	151	37,074	81.81	204.52%	55.06
8	11.00%	493	313	37,079	106.87	267.18%	80.13

कृपया लक्षात घ्या की बँका कर्ज परतफेडीचा एकूण कालावधी २५ वर्षांपेक्षा जास्त मंजूर करत नाही. त्यामुळे वरील तक्त्यातील पर्याय क्रमांक ७ व ८ गैरलागू आहेत.
दीर्घकालावधीत कर्ज परतफेड किती हानिकारक आहे हे समजण्यासाठी पर्याय क्रमांक ७ व ८ महत्वाचे ठरतात.

वरील दोन्ही तक्त्यांचा तुम्ही बारकाईने अभ्यास केल्यास जेवढा गृहकर्जाचा कालावधी व व्याजदर जास्त असतील तेवढे आपले मोठे आर्थिक नुकसान होउ शकते हे तुमच्या लक्षात आले असेलच. कर्ज लवकर परतफेड करण्यासाठी पुढील काळजी तुम्ही घ्या –

1. डाउनपेमेंट जास्त करा आणि कमी रकमेचे गृहकर्ज घ्या –
  - तुम्ही खरेदी करत असणाऱ्या घराची एकूण किंमत समजा रु. 50 लाख इतकी आहे. बँक तुम्हाला किमान 25% रक्कम म्हणजे रु. 12.5 लाख डाउनपेमेंट म्हणून विक्रेत्याला द्यायला सांगते. उर्वरित 75% रकमेचे म्हणजे रु. 37.5 लाख रुपयांचे गृहकर्ज बँक तुम्हाला मंजूर करते.
  - तुमच्याकडे फक्त रु. 12.5 लाख रुपयेच आहेत तर जास्तीचे डाउनपेमेंट करायचा प्रश्न येत नाही. परंतु तुमचे सासरे रु. 3.5 लाख आणि वडील रु. 4 लाख असे दोघेही तुम्हाला बिगरव्याजी रक्कम मदत म्हणून द्यायला तयार आहेत.
  - स्वबळावर स्वतःचा फ्लॅट घ्यायचा असे तुमचे स्वप्न होते. बिगरव्याजी पैसे दीर्घकाळासाठी आपल्या घरातल्या लोकांकडून घ्यायचे की नाही हा प्रश्न तुम्ही सोडवायला हवा.
  - कर्जासाठी बँकेने सांगितलेली तुमची 25% रक्कम ही “किमान” 25% रक्कम असते. त्यापेक्षा जास्त रकमेचे डाउनपेमेंट करून तुम्ही गृहकर्ज कमी रकमेचे घेता आणि दीर्घकाळात व्याजाचा खर्च वाचवता.
2. ईएमआय पेक्षा जास्त पैसे कर्जात भरा –
  - ईएमआय मध्ये मुद्दल आणि व्याज असे दोन भाग असतात. बँकेने ठरवून दिलेल्या ईएमआय पेक्षा जास्त रकमेचा कर्जात भरणा केल्यास सदर रक्कम कर्जाच्या एकूण मुद्दल रकमेतून कमी होते. कर्जाची रक्कम कमी होणे म्हणजे व्याज वाचणे.
  - तुमचा प्रश्न असेल की जास्तीचे पैसे कुठून आणायचे? तुम्ही नियमित बजेट तयार करत असाल तर निश्चितच किती रक्कम आपल्याकडे जास्तीची शिल्लक आहे हे तुम्हाला समजेल.
  - महिना कसातरी मी भागवते आणि बजेट तयार करून काही वेगळे आकडे समोर येणार नाहीत असे तुम्हाला वाट असेल तर कृपया कागद पेन घेऊन खरोखर बजेट मांडा. विविध खर्चातील किरकोळ रक्कम जरी वाचवता येत असेल तरी त्या रकमेचा भरणा तुम्ही कर्जात करू शकता.
  - मनातल्या मनात आकडेमोड करण्यापेक्षा कागदावर किंवा एक्सेल स्प्रेडशीट मध्ये उत्पन्न आणि खर्च मांडत चला. भले आता सध्या तुमच्याकडे पैसे नसतील पण जेव्हा कधी अचानक बोनस, पगारवाढ फरक असे काही पैसे मिळाले तर कर्जात भरायचे आहे हे तुमच्या डोक्यात अगदी फिट्ट असेल.
  - ४% वार्षिक दराने म्हणजे कमी व्याज देणाऱ्या बचत खात्यात गरजेपेक्षा जास्त पैसे साठवून ठेवण्यापेक्षा १०% ते १२% दराने भरपूर व्याज वसूल करणाऱ्या कर्जामध्ये रक्कम भरणे केव्हाही तुमच्या फायद्याचे ठरेल.

कर्ज परतफेडीचा कालावधी कमी करून घ्या –

- तुम्ही रु. ४० लाखांचे कर्ज परतफेड करताना ईएमआय असा येतो ते पुढील तक्त्यात मांडले आहे.

पर्याय क्रमांक	परतफेड कालावधी		EMI	एकूण व्याज परतफेड	कर्ज मुद्दल रक्कम	एकूण परतफेड = कर्ज मुद्दल + व्याज	व्याजाचे मुद्दल रकमेशी प्रमाण
पर्याय क्रमांक	वर्षे	महिने	EMI	एकूण व्याज परतफेड	कर्ज मुद्दल रक्कम	एकूण परतफेड = कर्ज मुद्दल + व्याज	व्याजाचे मुद्दल रकमेशी प्रमाण
1	10 वर्षे	120	52,860	23.43 लाख	40 लाख	63.43 लाख	58.58%
2	15 वर्षे	180	42,984	37.37 लाख	40 लाख	77.37 लाख	93.43%
3	20 वर्षे	240	38,601	52.64 लाख	40 लाख	92.64 लाख	131.61%
4	25 वर्षे	300	36,348	69.04 लाख	40 लाख	109.04 लाख	172.61%

तुम्ही वरील तक्ता किमान २ वेळा शांततेने वाचा. फक्त आकडे मनातल्या मनात न वाचता मोठ्याने पुढीलप्रमाणे म्हणा – “ मी ४० लाख रुपयांचे कर्ज २० वर्षे परतफेडीसाठी घेतले तर मला दरमहा रु. 38,601 इतका ईएमआय भरावा लागेल आणि संपूर्ण कर्ज कालावधीमध्ये एकूण रु. 52.64 लाख रुपये व्याज मला बँकेला भरावे लागेल.”
वरील उदाहरणातले रु. 40 लाखांचे कर्ज लवकर संपवायचे आहे असे तुम्ही ठरवले तर किती व्याज वाचेल हे समजून घेऊया –

पर्याय क्रमांक	परतफेड कालावधी		लवकर परतफेडीमुळे व्याजात होणारी बचत
पर्याय क्रमांक	बँकेने दिलेला	तुम्ही ठरवलेला	लवकर परतफेडीमुळे व्याजात होणारी बचत
1	25 वर्षे	10 वर्षे	13.94 लाख
2	25 वर्षे	10 वर्षे	29.21 लाख
3	25 वर्षे	10 वर्षे	45.61 लाख

कमी व्याज दरासाठी इतर बँकांमध्ये चौकशी करा –

- तुमची कर्ज परतफेड नियमित असेल आणि क्रेडिट स्कोअर चांगला असेल तर बँकांसाठी तुम्ही चांगले ग्राहक म्हणून ओळखले जाता.
- इतर बँकांमध्ये कमी व्याजदराने गृहकर्ज मिळत असेल तर सध्याच्या बँकेला कर्जावरचा व्याजदर कमी करण्याची विनंती करा. त्यांनी ऐकले नाही तर दुसऱ्या कमी व्याज आकारणाऱ्या बँकेकडे तुमचे कर्ज हस्तांतरित करा.
- तुम्हाला इतर बँकेत कर्ज वर्ग करण्यासाठी पुढीलप्रमाणे काही भावनिक अवरोध असू शकतात –
  - सध्याच्या बँकेने मला इतर कुणी कर्ज देत नसताना कर्ज दिले होते.
  - या बँकेतून कर्ज घेतल्यापासून माझी प्रगती झाली.
  - या बँकेचे मॅनेजर माझी नेहेमी आस्थेने चौकशी करतात, चहा पाजतात.
  - माझी सध्याची बँक सरकारी बँक आहे आणि माझे देशावर प्रेम आहे.
- व्याज वाचवण्यासाठी दुसऱ्या बँकेतून कर्ज घेणे हा आर्थिक निर्णय असून तुम्हाला भावनिक मुद्दे महत्वाचे वाटत असतील तर जास्त व्याजदराने परतफेड करायचा मार्ग तुमच्यासाठी कायम खुला आहे. परंतु या गोष्टीचा शांततेने विचार करा की समजा तुमची कर्ज परतफेड गडबडली तर बँक तुमच्या बाबतीत भावनिक निर्णय घेईल का?

लक्षात ठेवा ! कर्ज म्हणजे एकप्रकारे भविष्यातले उत्पन्न आधीच उपभोगणे होय ! कर्जामुळे आपण बँकेला भरत असलेले व्याज वाचले तर त्या रकमेची विविध ध्येयांसाठी तुम्ही गुंतवणूक करू शकता. आर्थिक स्वातंत्र्यासाठी तुम्ही प्रयत्नशील असाल तर लवकर कर्जमुक्त होणे हे तुमचे ध्येय असायला हवे. कर्जमुक्तीच्या प्रवासासाठी तुम्हाला शुभेच्छा !

(सीए अभिजीत कोळपकर – “अर्थसाक्षर व्हा!” या बेस्टसेलर पुस्तकाचे लेखक आहेत)