नवीन वर्ष ग्राहक राजाचं … !! भाग २

Reading Time: 2 minutes

आपलं राज्य कृषीप्रधान राज्य असल्यामुळे अनेक वर्षं आपल्या सरकारनं ग्रामीण भागावर लक्षं केंद्रित केलं होतं व स्वाभाविकपणे बहुतेक महत्वाची धोरणं ग्रामीण विकासाला अनुकूल होती. यामुळे सरकारचं पुणे व नाशिकसारख्या शहरांच्या गरजांकडे दुर्लक्ष होत होतं. परिणामी घरे बांधण्यासाठी कमी जमीनी उपलब्ध होत्या तसंच बांधकाम प्रकल्पांच्या परवानग्यांची यंत्रणा अतिशय गुंतागुंतीची होती.

  • पुण्यामध्येही साधारण ४० वर्षांपूर्वी म्हणजे ७० च्या दशकाच्या सुरूवातीला रिअल इस्टेट क्षेत्राची वाढ सुरू झाली. तेव्हा या क्षेत्रात कमी व्यावसायिक होते व यासाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजे जमीनही कमी होती.
  • या पार्श्वभूमीवर ज्या काही सुदैवी सट्टेबाजांनी (मी हा शब्द का वापरला ते पुढे स्पष्ट करेन) जमिनी खरेदी केल्या किंवा ज्यांच्या ताब्यात जमिनी होत्या ते पुढे बांधकाम व्यावसायिक झाले. कारण त्यांच्या हाती मोठे डबोले लागले होते. घरांची मागणी प्रचंड होती व त्यामानाने पुरवठा कमी होता त्यामुळे प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत दर दुपटीने किंवा अगदी तिपटीनेही वाढत होते. यामुळे इच्छुक बांधकाम व्यावसायिकांमध्ये चढाओढ सुरू झाली कारण तुम्हाला फक्त वित्त पुरवठा व जमीन ताब्यात मिळाली की प्रकल्प सुरू करता येत होता.
  • बांधकाम व्यावसायिक होण्यासाठी फक्त एवढा एकच निकष होता (अजूनही तसाच आहे), कारण प्रकल्प सुरू झाल्यानंतर लगेच सदनिका आरक्षित होत असत. यामुळे वित्त पुरवठादार खुश असायचे कारण बँका इतर उद्योगांप्रमाणे रिअल इस्टेटमध्ये जमिन खरेदी करण्यासाठी पैसे देत नाहीत.
  • बांधकाम व्यावसायिकांना खाजगी वित्त पुरवठादाराकडून पैसे मिळवावे लागायचे ते बांधकाम व्यावसायिकांना भरपूर व्याज आकारून स्वतःचा फायदा करून घ्यायचे. त्यानंतर बऱ्याच बांधकाम व्यावसायिकांची हावही वाढली, सदनिका आरक्षित करण्यासाठी मिळालेले पैसे बांधकामासाठी उपलब्ध असतानाही त्यांनी बँकांकडून बांधकामासाठी कर्ज घ्यायला सुरूवात केली. हा अतिरिक्त पैसा आणखी जमिन खरेदी करण्यासाठी किंवा इतर व्यवसायांसाठी वापरला जाऊ लागला.
  • बांधकाम व्यावसायिकांना आपल्याला यशाचा मंत्र मिळाल्यासारखं वाटू लागलं कारण त्यांना रिअल इस्टेटमध्ये पैसा मिळू लागला होता. काहींनी डोळसपणे जमिनी खरेदी केल्या मात्र काहींनी भविष्यात दर वाढतील असा अंदाज बांधून चढ्या दराने जमिनी खरेदी केल्या.
  • त्यामुळे एका अर्थाने एकाच प्रकल्पावर तीन प्रकारचे शुल्क लागू झाले. एक म्हणजे गुंतवणूकदाराचा जमिन खरेदीसाठी होणारा खर्च, सदनिका खरेदी करणाऱ्यांकडून मिळणारे पैसे व प्रकल्पाला होणारा वित्त पुरवठा. मात्र परिस्थिती अशी होती की ही शुल्क असूनही दरवाढीमुळे प्रकल्प यशस्वी व्हायचे. कारण बांधकाम व्यावसायिक टप्प्यांमध्ये दर वाढवत असत त्यामुळे एकूण व्याज वसूल व्हायचे जे जवळपास ४०% पर्यंतही असायचे! म्हणजेच सट्टा लावल्यासारखे पैसे लावायचे हा रिअल इस्टेटचा स्थायी भाव झाला होता !
  • दुसरा पैलू म्हणजे आयटी क्षेत्राची भरभराट झाल्यामुळे, बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांनी मोठी व महाग घरे बांधायला सुरूवात केली. यामागे अधिक पैसे देणारा ग्राहक म्हणजे जास्त नफा असं गणित होतं. मात्र हे बाजारातील मागणीला धरून नव्हतं कारण बांधकाम व्यावसायिक विसरले की बाजार खिशाला परवडणाऱ्या किंवा स्वस्त उत्पादनांवर चालतो, रिअल इस्टेटच्या बाबतीत स्वस्त घरं म्हणावं लागेल.
  • त्याचवेळी दुसरीकडे, सदनिकांचे दर वाढतच होते ज्यामुळे अंतिम उत्पादन बहुतेक सदनिका ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर गेले. तसंच घरासारखं उत्पादन विकसित करताना नाविन्यपूर्ण कल्पनांचा वापर क्वचितच करण्यात आला. उदाहरणार्थ पहिला आयफोन व आयफोन दहाची तुलना करून पाहा. त्यात उत्पादन अधिकाधिक ग्राहकानुकूल तसंच अत्याधुनिक करण्यासाठी व्यापक संशोधन तसंच अद्ययावत तंत्रज्ञानाचा वापर करण्यात आला, मात्र आपण घर किंवा सदनिकांच्या बाबतीत असं म्हणू शकतो का?
  • घरात दिल्या जाणाऱ्या सोयीसुविधांच्या बाबतीत फक्त बदल झाला म्हणजे ७० च्या दशकात ‘मोझाईक टाईल्सचा’ वापर होत होता, ९० च्या दशकात ‘सिरॅमिक टाईल्सची’ मागणी आली, आता २००० मध्ये व्हिट्रीफाईड टाईल्स आल्या, एवढाच काय तो बदल म्हणता येईल. प्लंबिंगसाठी वापरलं जाणारं सामान तसंच घराच्या इतर बाबींचही असंच झालं. घरांची किंमत कमी करण्यासाठी किंवा अद्ययावत तंत्रज्ञानाचा वापर करण्यासाठी काहीच नियोजन करण्यात आलं नाही. तरीही घरांच्या किंमती वाढतच होत्या. याचं एकमेव कारण म्हणजे जमिनींची कमतरता.
  • याचा आणखी एक पैलू होता तो म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांची संख्या कमी होती, कारण जमिन खरेदी तसंच प्रकल्पाला परवानगी मिळविण्याची प्रक्रिया यात अनेक कटकटी होत्या. त्यामुळे काही  मोजक्याच व्यावसायिकांचंच वर्चस्व होतं रिअल इस्टेटमध्ये!

(क्रमश:)

– संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

(प्रथम भाग: https://arthasakshar.com/facts-of-real-estate-industry/ )

(चित्रसौजन्य: https://bit.ly/2BNfQbC )

Click to rate this post!
[Total: 0 Average: 0]

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *