नवीन वर्ष ग्राहक राजाचं ... !! भाग ३

Reading Time: 3 minutes

२००० सालच्या उत्तरार्धात रिअल इस्टेटचं चित्र बदलायला सुरूवात झाली. कारण सरकारला जाणवू लागलं की त्यांचे बहुसंख्य मतदार शहरांमध्ये स्थलांतरित होत आहेत व परवडणारी घरं ही त्यांची गरज आहे. त्यामुळेच सरकारनं आणखी घरं बांधली जावीत यासाठी धोरणं तयार करायला सुरूवात केली. कारण घरांच्या किंमती कमी करण्यासाठी त्यांचा पुरवठा वाढवणं हा एकमेव उपाय होता.

असं धोरण तयार करण्यात आलं की ज्यामध्ये अगदी २० एकर कृषी जमीनही निवासी क्षेत्रात रुपांतरित करता येईल. ही मर्यादा आधी अखंड १०० एकर क्षेत्र असलेल्या जमिनीसाठीच होती व जी बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांच्या आवाक्याबाहेरची होती.
पुणे महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरणासारख्या नवीन प्रशासकीय संस्था पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकांभोवतालच्या जमिनी विकसित करण्यासाठी स्थापन करण्यात आल्या. त्यानंतर असा एक टप्पा आला की महागडया सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांची मागणी पूर्ण झालेली होती व बाजारात ज्या काही सदनिका उपलब्ध होत्या त्या सदनिका खरेदी करणे ऊर्वरित ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेरच्या होत्या, कारण त्यांची गरज लहान, परवडणाऱ्या सदनिकांची होती, ज्या उपलब्धच नव्हत्या.
त्यामुळे रिअल इस्टेटमधलं चित्र हळूहळू बदलू लागलं कारण आता मोठ्या किंवा उंची सदनिकांना मागणी नव्हती. जमिनींची दरवाढ थांबली. ताबा देण्यासाठी तयार सदनिकांचे दर स्थिर झाले व आता बाजारामध्ये घरांचे अनेक पर्याय उपलब्ध असल्यामुळे मक्तेदारी राहिली नाही. मला कुतूहल वाटतं किती बांधकाम व्यावसायिकांना हा बदल समजला असेल. जे जुन्याच नियमांनी खेळत राहिले तेच आता आर्थिक ओझ्याखाली दबले गेले आहेत.
सरते शेवटी रिअल इस्टेटचे म्हणजेच घरांचे दर स्थिर झाल्यानंतर, सरकारने रिअल इस्टेटला चेक मेट करायला लागोपाठ निःश्चलनीकरण, रेरा व जीएसटी लागू केले. आता पुण्याच्या बाजारात निःश्चलनीकरणाचा केवळ भावनिक वगळता काही परिणाम झाला असेल असे मला वाटत नाही कारण बहुतेक ग्राहक कर्ज घेऊन खरेदी करणारे आहेत.
रेरा, बांधकाम व्यावसायिकांनी त्यांच्या ग्राहकांना व्यवस्थित माहिती तसंच सेवा द्याव्यात याची खात्री करणारे साधन म्हणून काम करेल, त्यामुळेच नैतिकपणे काम करणारे बांधकाम व्यावसायिकच या व्यवसायात राहतील. आता बांधकाम सुरू असलेल्या सदनिकांवर १२%जीएसटी लागू होतो (अर्थात बांधकाम व्यावसायिकानं त्याला मिळणारी सवलत प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर ग्राहकाला देणे अपेक्षित आहे) मात्र बांधकाम पूर्ण झालेल्या सदनिकांवर जीएसटी नाही. त्यामुळे अधिकाधिक लोक इतर कोणत्याही उत्पादनाप्रमाणेच तयार सदनिका (म्हणजेच घरे) खरेदी करतील. म्हणजे एखाद्याने बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पात खरेदी करू नये असा अर्थ होतो का? कारण सरकारनं किती प्रयत्न केले तरीही रिअल इस्टेटमध्ये परिसर/स्थान हा महत्वाचा निकष असतो व सुविकसित भागांमध्ये घरांचा पुरवठा कमी असू शकतो.
यामुळेच लोक बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करण्याचा विचार करू शकतात, अशावेळी त्यांनी काय काळजी घेतली पाहिजे? माझं उत्तर आहे, व्यवस्थित माहिती असणे महत्वाचे आहे.
केवळ एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाने किती प्रकल्प पूर्ण केले आहेत हे नाही तर ते कशाप्रकारे पूर्ण केले आहेत हे पाहिले पाहिजे. समाज माध्यमांचा वापर करा जी तुम्हाला तुमच्या सेलफोनवर सहज उपलब्ध आहेत व बांधकाम व्यावसायिकाने त्याच्या विद्यमान ग्राहकांना कशाप्रकारे सेवा दिली आहे याविषयी जास्तीत जास्त माहिती मिळवा व त्यानंतर निर्णय घ्या.
त्याचशिवाय बांधकाम व्यावसायिकाला प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी त्याचे काय आर्थिक नियोजन आहे, त्याच्यावरील कर्ज तसंच त्याची मालमत्ता याविषयी विचारा. ही माहिती या क्षेत्रातील व्यावसायिकांकडून पडताळून घ्या व त्यानंतरच व्यवहार करा. तुम्हाला हवे तेवढे प्रश्न विचारा व तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकाविषयी व त्याच्या चमूविषयी समाधानी नसाल, तुम्हाला व्यवस्थित प्रतिसाद मिळत नसेल तर, “अशा बांधकाम व्यावसायिकाकडे सदनिका आरक्षित करू नका!”
इथे मी एक साधे उदाहरण देतो. तुम्ही कोल्हापूरची बस पकडण्यासाठी स्वारगेट बस स्थानकावर गेलात तर तुम्ही आधी काय पाहता? बसवरची पाटी. जिच्यावर कोल्हापूर असं लिहीलेलं असतं, बरोबर? तुम्ही कुठलीही पाटी नसलेल्या बसमध्ये जाऊन ती तुम्हाला कोल्हापूरला नेईल अशी अपेक्षा करता का? कुणीही विवेकबुद्धी असलेला माणूस याचे उत्तर ‘नाही’ असेच देईल. तर मग तुम्ही अशीच विवेकबुद्धी सदनिका आरक्षित करताना का वापरत नाही? जी तुम्हाला दोन किंवा तीन वर्षांनी मिळणार आहे, ज्यासाठी तुम्ही पैसे भरत राहाणार आहात का? असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो.
त्याचवेळी तुमच्या सदनिकेचे बांधकाम सुरू असताना, बांधकाम व्यावसायिकाच्या चमूच्या संपर्कात रहा व तुम्हाला ज्या वेगानं काम पूर्ण होईल असं आश्वासन देण्यात आलं होतं त्या वेगानं होत नसल्याचं तुम्हाला वाटत असेल तर जाब विचारा, कारण तो तुमचा हक्क आहे. तुम्ही ताबा देण्यासाठी तयार सदनिका खरेदी करत असला तरीही त्यामध्ये अनेक कायदेशीर गोष्टींचा तसंच देखभालीसारख्या सेवांचा समावेश असतो, त्या तसंच दर्जाही तपासून घेतला पाहिजे.
शेवटी एक गोष्ट लक्षात ठेवा, कुणीही बांधकाम व्यावसायिक तुम्हाला आश्वासन दिलेल्या वेळेला ताबा देऊन किंवा चांगली सेवा देऊन तुमच्यावर उपकार करत नसतो. हा साधा व्यवहार आहे, तुम्ही पैसे देताय म्हणजे तुम्हाला सेवा मिळाली पाहिजे. मात्र असा बांधकाम व्यावसायिक ओळखणे ही तुमची जबाबदारी आहे, कारण आपल्या सगळ्यांमध्ये थोडा शहाणपणा व थोडा मूर्खपणा असतो. मात्र समस्या अशी आहे की आपण साधी भाजी खरेदी करताना आपली अक्कलहुशारी वापरतो, पण घर खरेदी करण्यासारखा महत्वाचा निर्णय घेताना ती गहाण ठेवतो, त्यानंतर आपल्याला मूर्ख बनवल्याबद्दल बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेट क्षेत्राला दोष देतो!
रिअल इस्टेटमध्ये दिवस पालटले आहेत. आता ग्राहक म्हणून तुम्ही राजा आहात आणि हे तुमच्या लक्षात येत नसेल तर तुम्हाला राजा होण्याचा अधिकारच नाही एवढंच मला शेवटी म्हणावसं वाटतं!

– संजय देशपांडे

[email protected]

संजीवनी डेव्हलपर्स

(चित्रसौजन्य: https://bit.ly/2AWiM3G )

नवीन वर्ष ग्राहक राजाचं … !! भाग १ , नवीन वर्ष ग्राहक राजाचं … !! भाग २

रेरा नंतरचा बांधकाम व्यवसाय- भाग १, रेरा नंतरचा बांधकाम व्यवसाय- भाग २

(अर्थसाक्षरचे नवनवीन लेख एका क्लिकवर मिळण्यासाठी 8208807919 ह्या नंबरवर ‘अपडेट’ (Update) असा व्हॉट्सॅप मेसेज करा.)

(आपले मत किंवा माहितीचे इतर मुद्दे आम्हाला [email protected] वर जरूर कळवा. येथील लेखांचा हेतू हा अर्थसाक्षरते निगडीत विविध माहितीचा प्रसार करणे असून, सदर विषयांसंदर्भातील निर्णय आपल्या नेहमीच्या वकिल/ चार्टर्ड अकाऊंटंट/ सल्लागार यांच्या सल्ल्यानेच घ्यावेत. Please refer https://arthasakshar.com/Disclaimer.aspx )