जीसटी, बांधकाम व्यवसाय आणि घरांच्या किंमती

“माझा टॅक्स किती आहे? हा  प्रश्न शास्त्रज्ञासाठी फारच अवघड आहे, खरंतर तो एखाद्या तत्ववेत्यालाच विचारावा”, आयकर अर्ज भरण्यासाठी सांगण्यात आल्यावर अल्बर्ट आईनस्टाईन उत्तरले होते.

जगातील अतिशय बुद्धिवान माणसांपैकी एक व्यक्तीही कर कसा (आयकर किंवा इतर) भरायचा आहे, ते समजून घेताना हतबल होते.

मला आनंद वाटतो की किमान या आघाडीवर तरी (म्हणजे करांच्या बाबतीत) आपला देश सर्वात शक्तिशाली असणाऱ्या आणि स्थायिक होण्यासाठी अनेकांचं स्वप्न असलेल्या देशाहून तसूभरही कमी नाही.

होय! मी अमेरिकेविषयी बोलतोय. कर म्हटलं की अगदी पगारदार माणसाच्या मनातही धडकी भरते, तिथे व्यावसायिकांची काय परिस्थिती असेल, याचा विचार करा.

• आपण (म्हणजे आपले शासनकर्ते, सरकार) आजकाल “व्यवसाय सुलभता” या संकल्पनेने भारावून गेलो आहोत. पण आता थंड किंवा गरम याप्रमाणे याचा नेमका अर्थ काय होतो, हे कृपया मला विचारू नका. ही व्यवसाय सुलभता केवळ व्यवसायिकांनी किंवा त्याच्याशी संबंधित प्रत्येकाने फक्त वर्णन न करता अनुभवली पाहिजे.
• आपण जेव्हा म्हणतो एखादा व्यावसायिक आहे तेव्हा तुम्ही त्याचे वर्णन कसे करता. त्याच्या ताळेबंदातूनच तो व्यावसायिक आहे किंवा त्याचा एखादा उद्योग आहे, संस्था आहे, दुकान आहे किंवा इतर काही आहे हे समजते.
• माझ्यामते एक व्यावसायिक (यात व्यावसायिकेचाही समावेश होतो) म्हणजे ज्याला उपजीविकेसाठी स्वतःचे उत्पन्न स्वतः मिळवावे लागते. थोडक्यात त्याला कुणीही दर महिन्याला, वर्षाला किंवा दिवसाला अमुक एक पगार देत नाही. अर्थात पगार मिळवणं हे व्यावसायिक होण्यापेक्षा सोपं आहे किंवा कमीपणाचं आहे असं मला अजिबात म्हणायचं नाही. मी फक्त व्यावसायिकाची व्याख्या करतोय कारण मी त्या वर्गाचं प्रतिनिधित्व करतो.  
• रिअल इस्टेटच्या बाबतीत तर सर्व प्रकारची कररचना अतिशय गुंतागुंतीची होते व ती महाभारतातल्या“चक्रव्यूहासारखी” (योद्ध्याला रोखण्यासाठी सैन्याची व्यूहरचना) वाटू लागते. तुम्हाला अभिमन्यू असल्यासारखं वाटू लागतं. तुम्ही त्यात शिरता, मात्र त्यातून बाहेर पडण्याचा रस्ता माहिती नसतो व एकटे पडता. अभिमन्यूचा जसा शेवट झाला तसाच या कररुपी चक्रव्यूहामध्ये बहुतेक व्यावसायिकांचा (म्हणजेच बिल्डरांचा) पराभव होतो आणि याचा परिणाम ग्राहकांवर सुध्दा होतो.
• मी जरा फारच नाटकी बोलतोय असं वाटत असेल तर मला माफ करा. मात्र मी अभियंता असल्यामुळे आर्थिक आकडेवारी व कररचना या दोन्ही आघाड्यांवर मी नेहमीच कच्चा राहिलो आहे. अर्थात तुम्ही जेव्हा जहाजावर नोकरी स्वीकारता तेव्हा तुम्ही मला पोहता येत नाही असं म्हणू शकत नाही. म्हणूनच मी ही आकडेवारी तसंच कररचना समजून घ्यायचा माझ्यापरीनं प्रयत्न करतोय. ते करत असताना इथे करांची कशी व्यूहरचना तयार करण्यात आली आहे याची जाणीव होते.
• सुरुवातीला जीएसटीविषयी बोलू,
• • मला रिअल इस्टेट क्षेत्राला जीएसटीच्या गुड्स आणि सर्विस  टॅक्स कक्षेत आणण्याच्या हेतूविषयी पूर्णपणे आदर आहे, मात्र त्याच्या अंमलबजावणीमुळे सगळा घोळ झाला आहे.
  • रिअल इस्टेटमध्ये जीएसटीपूर्वी काय परिस्थिती होती ते पाहू.
    • तेव्हा परिस्थिती फार काही स्पष्ट होती असं नाही. तेव्हा आपल्याकडे व्हॅट म्हणजेच मूल्यवर्धित कर (मी खरंच अशा शब्दांनी फार गोंधळून जातो) होता, जो कोणत्याही वस्तूच्या प्रत्येक खरेदीवर आकारला जात असे.
    • त्याशिवाय सेवा कर होता जो कोणत्याही दिल्या जाणाऱ्या सेवेवर आकारला जात असे, जेथे कामगार किंवा कामाच्या तासांचा समावेश होता. त्यामुळेच कोणत्याही व्यवहारावर हे दोन्ही कर आकारले जात असत व आपण सध्या फक्त कामाशी संबंधित कराविषयीच बोलत आहोत.
    • या यंत्रणेमुळे अर्थातच भरपूर गोंधळ होत असे.  कारण व्हॅट हा राज्य सरकारचा कर होता व सेवा कर हा केंद्र सरकारचा कर होता. त्यामुळेच रिअल इस्टेट उद्योगातल्या प्रत्येक माणसाला (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकाला) दोन्ही करांसाठी नोंदणी करणे व दोन्हीकडे स्वतंत्र विवरणपत्रे भरणे भाग होते.
    • त्याशिवाय ग्राहकांकडून म्हणजेच घर खरेदी करणाऱ्यांकडून संकलित केलेल्या व्हॅट व सेवाकरावर मिळणाऱ्या सवलतीविषयी गोंधळ होता. ही आणखी एक गोष्ट मला कधीच समजली नाही की सवलत द्यायचं धोरण कशाला? सर्व व्यवहारांवर कर आकारणीची एक साधी, सोपी पद्धत असू शकत नाही का?

• • त्यानंतर २०१६ च्या सुमाराला व्हॅट व सेवा कर दोन्ही रद्द करण्यात आले व एकच कर लागू करण्यात आला तो म्हणजे जीएसटी!
    • हा जीएसटीही वेगवेगळ्या वस्तूंवर वेगवेगळा होता. म्हणजे जर सिमेंटवर तो १७% असेल तर वाळूवर १२% होता. यामुळे नेमका उत्पादन खर्च कसा काढायचा यावरून बांधकाम व्यावसायिक गोंधळात पडले.
    • एका उद्योगासाठी एकच टक्केवारी का असू शकत नाही, यामागचा तर्क किमान मला तरी समजलेला नाही. त्यानंतर तयार उत्पादनासाठी (म्हणजेच तयार घरांसाठी) तो १२% होता. जे घरासारख्या महाग उत्पादनावर एक ओझे होते.
    • बांधकाम व्यावसायिकाने हा कर सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाला तिच्या विक्री मूल्यावर आकारणे अपेक्षित होते. विनोद म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकाने जीएसटीमुळे केलेली बचत, सदनिका बांधताना खरेदी किंवा सेवांवर केलेली बचत (कशावर व कशी देवालाच माहिती) प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर सदनिकाधारकांना देणे अपेक्षित होते.
    • इथे प्रकल्प पूर्ण होणे म्हणजे बांधकाम पूर्ण होणे नाही तर ताळेबंद पूर्ण करणे असा आहे. एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाने जीएसटीमुळे झालेल्या बचतीचा काही लाभ (बांधकाम व्यावसायिकाला तो मिळवता आला तर) सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाला दिला व सरकारी मानकांप्रमाणे प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर दोन किंवा तीन वर्षांनी त्याची पडताळणी करण्यात आली, तर मग कर विभाग बांधकाम व्यावसायिकाकडून आणखी कर आकारेल का? व्यावसायिक अशावेळी तो कर कुणाकडून वसूल करेल? हे पाहा तुम्हाला बांधकाम व्यावसायिक व्हायचं असेल तर असले प्रश्न विचारायचे नाहीत.
    • त्यात कहर म्हणजे पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांवर शून्य जीएसटी आहे. यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांना दोन प्रकारे फटका बसला. एक म्हणजे सदनिका ग्राहकांची, ताबा द्यायला तयार घरं खरेदी केल्यामुळे मोठी बचत होणार होती (म्हणजे सलवतीनंतरही जवळपास ८%). दुसरा मुद्दा म्हणजे बांधकामाच्या प्रक्रियेत बांधकाम व्यावसायिकाने भरलेल्या जीएसटीवर त्याला सवलत कशी मिळेल? याचेही काहीच उत्तर देण्यात आले नाही, त्यामुळे रिअल इस्टेट उद्योग एक प्रकारे ठप्प झाला. कारण सामान्य ग्राहकाला, “तयार घरांवर जीसटी नाही”, एवढंच माहित होतं.  म्हणूनच मग प्रोजेक्ट पूर्ण होईपर्यंत होतं नव्हतं ते बुकिंग बंद झालं.

• • शेवटी बांधकाम व्यावसायिकांचं गाऱ्हाणं ऐकून (हो बांधकाम व्यावसायिकही रडू शकतात) आपल्या “माय बाप” सरकारला एकदाची जाग आली. “सदनिकांवर (घरांवर) १२% ऐवजी ५%जीएसटी आकारावा”, असं जाहीर करण्यात आलं.
    • पण सरकारला पैसाही गमवायचा नव्हता म्हणून त्यांनी या सुधारणेत आणखी एक अट घातली(सरकारी धोरणांमधल्या या अटी मला फारचआवडतात). ही अट अशी होती की, “एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाने त्याच्या सदनिका ग्राहकाकडून ५% जीएसटी आकारला, तर त्याला बांधकाम साहित्य व सेवांवर भरलेल्या जीएसटीवर कोणतीही सवलत मागता येणार नाही. थोडक्यात बांधकाम व्यावसायिकाने संपूर्ण बांधकाम खर्चावर पदरमोड करून साधारण १२% जीएसटी भरावा म्हणजे बांधकामाचा खर्च सरळधोपटपपणे १२ % टक्क्यांनी वाढला, आता हा कोणी भरायचा? आणि मग मला कुणीही राजा हरिश्चंद्र (प्रामाणिकपणासाठी ओळखला जाणारा पुराणकालीन राजा) दाखवून द्या, जो पदरमोड करून हा कर भरेल व त्याने का भरावा?
    • आपण व्यावसायिक असलो तरी आपल्या व्यवसायाचे उद्दिष्ट फक्त अधाशीपणा करणे नसावे हे खरे असले तरी, व्यवसाय टिकून राहणेही आवश्यक नाही का?
    • मला सरकारच्या चांगल्या उद्देशाविषयी आदर राखत पुन्हा एकदा सांगावेसे वाटते की कोणतेही धोरण तयार करताना व्यवसाय टिकणे महत्वाचे आहे हे सरकारने समजून घेतले पाहिजे. रिअल इस्टेटची नेहमीच मागणी राहिली आहे की कोणत्याही, त्यातही जीएसटीसारख्या संवेदनशील मुद्द्यावर कोणतेही धोरण तयार करताना महत्वाच्या जाणकार व्यक्तींना विश्वासात घ्या.
    • अजूनही काही चांगले बांधकाम व्यावसायिक शिल्लक आहेत जे सचोटीने व्यवसाय करतात व योग्य तोच सल्ला देतील. देशात संक्रमणाचा काळ सुरू आहे, तसंच इथली व्याप्ती तसंच विविधता पाहता कोणताही बदल एका रात्रीत होणार नाही हे मान्य आहे. आपण किमान तो बदल सहजपणे घडवू शकतो. बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांवर जीएसटी आकारायचा व पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांसाठी जीएसटी आकारायचा नाही वा फक्त ५% आकारायचा अशा धोरणांमागेकाय तर्क आहे, हे मला समजलेले नाही.
    • घरासारखं महाग उत्पादन खरेदी करताना व आपण जेव्हा परवडणाऱ्या घरांविषयी बोलतो तेव्हा प्रत्येक रुपया महत्वाचा असतो. अशावेळी जीएसटीचे लाखो रुपये वाचत असतील तर ग्राहक तयार घरच (बांधकाम पूर्ण झालेले) खरेदी करेल. असं करून आपण रिअल इस्टेट उद्योगाचा कणाच मोडत आहोत, कारण विकासकांना पैसा कुठून मिळेल? बँका जमीनी खरेदी करण्यासाठी कर्ज देणार नाहीत व ग्राहक जीएसटी वाचवण्यासाठी बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांकडे पाहणार नाहीत.
    • सरकारमधल्या विद्वानांना यामुळे विकासक खाजगी कर्जपुरवठादारांपुढे (कर्ज वितरणातील बडी धेंडं) गुडघे टेकतील, सुरू असलेले प्रकल्प तोट्यात गेले किंवा उत्पादन खर्च वाढला तरी जास्त दरानं कर्ज घेतील, असं वाटलं का? शेवटी हा सगळा खर्च घर खरेदी करणाऱ्याकडूनच वसूल केला जाणार आहे.
• रिअल इस्टेटच्या बाबतीत  सरकारला एक समजलेलं नाही की इतर उद्योगांसारखं इथे उत्पादन यंत्रांद्वारे एका रात्रीत तयार होत नाही. बांधकामादरम्यान पर्यावरण ते हवाई वाहतूक मंत्रालयापर्यंत वेगवेगळ्या खात्याची ना हरकत प्रमाणपत्रं मिळवावी लागतात (नशीब अंतराळ विभागाचं प्रमाणपत्रं लागत नाही), जमीनीचा ताबा मिळवावा लागतो, इतरही बऱ्याच परवानग्या घ्याव्या लागतात. यामुळे एक उत्पादन पूर्ण होण्यासाठी जवळपास दोन वर्षांचा (किमान) कालावधी लागतो. या दोन वर्षांच्या काळात तुम्ही कर आकारणीसारखी मूलभूत गोष्ट बदलली तर उद्योगावर अतिशय वाईट परिणाम होतो, कारण लेखापालांपासून ते कर अधिकाऱ्यांपर्यंत सगळ्यांमध्येच कर आकारणी कशी करायची? केलेली आकारणी (वसुली) बरोबर आहे का? याबाबत गोंधळ असतो.
• लेखापाल तसंच कर अधिकारीच गोंधळलेले असताना या बाबतीत अगदीच ‘ढ’ (माफ करा म्हणजे आर्थिक बाबींचं विशेष ज्ञान नसलेले असं मला म्हणायचं आहे) असलेले विकासक त्यांच्या ताळेबंदातला हिशेब अचूक करतील अशी अपेक्षा तुम्ही कशी करू शकता? असे करून आपण घर खरेदी करणाऱ्या सगळ्या ग्राहकांना, आपला प्रकल्प नफ्यात जाईल की तोट्यात हे माहिती नसलेल्या विकासकांच्या दावणीला बांधत नाही का?
• सरकार रिअल इस्टेट नावाच्या केकचे (जो आता नासलाय खरंतर) जे घास घेतेय त्याचा जीएसटी फक्त एक घास आहे. तंबाखू व मद्यनिर्मिती हे दोन उद्योग वगळता कोणत्याही इतर उद्योगावर (तयार उत्पादनावर) रिअल इस्टेटएवढे करांचे ओझे नाही, हे कटू सत्य आहे.  
• तुमचा विश्वास बसत नाही, तर मग हे पाहा; आम्हाला जीएसटीमध्ये शून्य सवलत देणाऱ्या धोरणामुळे जवळपास ८% जीएसटी (माझी चूक असेल तर दुरूस्त करा) भरावा लागतो. त्यानंतर जमीनीवर तसंच त्यावर बांधण्यात आलेल्या सदनिकांवर मुद्रांक व नोंदणी शुल्क भरावे लागते जे पुण्यामध्ये जवळपास ८% आहे (मेट्रोचे आभार). त्यानंतर प्रति चौरस फूट बांधकाम क्षेत्रावर स्थानिक प्रशासकीय संस्था (पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) २००-५०० रुपये कर आकारतात, जो विक्री मूल्याच्या जवळपास ५%ते १०% असतो. त्यातूनही तुमचा काही नफा झालाच तर आयकर असतोच. त्यामुळे विक्रीतून जो काही पैसा मिळतो त्यातला जवळपास २५%सरकारला द्यावा लागतो (त्यात विविध नावाने घेतले जाणारे कर व शुल्कांचा समावेश असतो). तरीही बांधकाम व्यावसायिकच वाजवीपेक्षा जास्त कमवतात अशी सरकारची ओरड असते.
• त्याशिवाय रिअल इस्टेटला (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) वित्त पुरवठा करताना राष्ट्रीयकृत बँका सावत्रपणाची वागणूक देतात. सरकार बँकेच्या प्रक्रियांमध्ये हस्तक्षेप करून विमान वाहतूक, स्टील इत्यादी उद्योगांना जगवतं. सरकारनं एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाच्या बाबतीत असा मवाळपणा दाखवल्याचं मला आठवत नाही. बांधकाम व्यावसायिकांना कर्ज पुरवठा करताना आकारले जाणारे व्याजदर आतिथ्य तसंच कृषी उद्योगापेक्षा जवळपास दुप्पट असतात (अर्थात कर्ज पुरवठा केलाच तर). बांधकाम व्यावसायिकाच्या ताळेबंदातील एक मोठा खर्च म्हणजे हे व्याजाचे ओझे असते.
• बांधकाम व्यावसायिकांनी खोऱ्याने पैसे कमावले आहेत, हे खरे असले तरी तो भूतकाळ आहे. त्यावेळी सरकारनंही या उद्योगाच्या माध्यमातून (रिअल इस्टेटच्या) तो नवीन असताना बक्कळ पैसा कमवला आहे, नाही का? आता आपलं ‘मायबाप सरकार’ इतर उद्योगांप्रमाणे रिअल इस्टेट क्षेत्रालाही नियमित करण्याचा प्रयत्न करत असेल तर त्यांच्यासारखीच कर आकारणीतसुद्धा न्याय्य वागणूक मिळावी, अशी अपेक्षा करण्यात काय गैर आहे? आमच्यावर कर आकारा मात्र ती यंत्रणा सुलभ करा. तसंच त्याची टक्केवारीही रास्त असावी एवढीच रिअल इस्टेट उद्योगाची अपेक्षा आहे.
• रिअल इस्टेटवर आकारल्या जाणाऱ्या करांविषयी बोलताना मला शेवटी सरकारला ‘इसापनीती’मधील (लोककथा) सोन्याचे अंडे देणारी कोंबडी व तिच्या मालकाच्या गोष्टीची आठवण करून द्यावीशी वाटते. ती दररोज त्याला सोन्याचे एक अंडे देत असे. त्या कथेचं रिअल इस्टेटवरील कर आकारणीशी असलेले साम्य व कोण कोणती भूमिका करतंय हे मी समजून सांगायला हवं का? ही कोंबडी (म्हणजे रिअल इस्टेट उद्योग) अजूनही सोन्याची नाही तरी किमान चांदीची अंडी देतेय. त्यामुळे मालकाला जर रोज एका अंड्यावर समाधान मानण्याऐवजी कोंबडीच मारायची असेल तर भविष्यात जे घडणार आहे ते बदलता येणार नाही.

– संजय देशपांडे

– [email protected]

-संजीवनी डेव्हलपर्स

न्यायसंस्था , रिअल ईस्टेट आणि घराचे स्वप्न !,

रेरा नंतरचा बांधकाम व्यवसाय- भाग १,

रेरा नंतरचा बांधकाम व्यवसाय- भाग २

रिअल ईस्टेटचे नववर्ष ; आशादायी पण आव्हानात्मक! भाग ३

आपले मत किंवा माहितीचे इतर मुद्दे आम्हाला [email protected] वर जरूर कळवा. अर्थसाक्षरचे नवनवीन लेख एका क्लिकवर मिळण्यासाठी 8208807919 हा नंबर ‘अर्थसाक्षर’ या नावाने सेव्ह करून  ह्या नंबरवर ‘Hi’ असा व्हॉट्सॅप मेसेज करा.)

Share this article on :